כיצד לבחור מתווך שיסייע לך ברכישת נכס או במכירתו–ב

המשך מפרק א’…

 אין זה מחליף את עבודתו המקצועית של המתווך להיות מעודכן בתוואי ובתנאי המגורים של האיזור! עם זאת, הדבר מאפשר השלמת מידע ונגישות לסטיות מחיר ו/או שינויים המופיעים באופן מיידי. זמינות המידע הופכת את המשרד מספק שירות למשרד מקצועי, הפורס בפנייך תמונה מלאה!

v      רישום הנכס במערכת ה-MLS (מאגרי דירות בלעדיות) חושפת אותו מייד להרבה מאוד משרדי התיווך ומתווכים החברים בשירות מאגר דירות בלעדיות. שיתוף הפעולה עם המתווכים השונים מעלה במאות מונים את אחוזי מציאת דירת החלומות או לחילופין מכירת הנכס.

בחירת מתווך

בחירת מתווך

v      היתרון בולט נוסף הוא שאתה כלקוח (בין אם אתה מוכר או קונה כאמור) נחשף לכל הנכסים הרלוונטים עבורך במקום אחד בלי הצורך להתרוצץ בין יועצי נדל״ן שונים. הדבר חשוב באופן מיוחד אם נוצר חיבור ואמון ביועץ מסוים ואתה מעוניין שדווקא היועץ הזה ייתן לך שירות. במקרה זה נעלמת הדילמה של “מה יהיה אם אין לו את הנכס שאני מעוניין בו” ושמא הוא נמצא בייצוג של יועץ אחר.

v      עבור רוכש דירה נגמר כאב הראש בריצה אחר נכסים, אשר לא בטוח, כי הם ממלאים אחר כל הדרישות והרצונות. עבור מוכר דירה, אין צורך לדבר עם כל כך הרבה מתווכים ומחפשי דירות – הכל מתבצע תחת כתובת אחת, אשר נותנת מענה לכל הפניות ומטפלת בהן באופן מקצועי. המתווך שלך יפנה אליך רק כאשר יימצא פיתרון הנכון עבורך.

v      שימוש במערכת ה-MLS  (מאגר דירות בלעדיות) ובכלל במערכות ממומחשבות יכול לתת לך כלקוח אינדיקציה לגבי פתיחותו של המתווך לשינויים ולאימוץ החידושים האחרונים. חלק ממתן שירות מצויין ללקוח, היא הרצון להיות מצויין בתחום העיסוק, ללמוד דברים חדשים ולהתפתח בכיוונים הרלוונטיים.

לסיכום,

בין אם הנך מוכר דירה או מחפש נכס הדבר הנכון ביותר הוא למצוא מתווך מקצועי וקשוב, אשר מכיר את השטח. חשובה לא פחות הכימייה ביניכם. אווירה טובה ופתוחה, ואפשרות לשיח קונסטרוקטיבי בין הצדדים הוא מפתח חשוב בהצלחת המכירה או הרכישה. מומלץ כי תבקש המלצה, אם לא הגעת אליו דרך אחת כזו. חשובה לא פחות כאמור, היא רמת מעורבותו במערכות ממוחשבות המאכסנות מאגרי דירות בבלעדיות. סוכן נדל”ן או מתווך החבר במערכת MLS יכול להבטיח לך, כי הוא מחובר למאגר גדול מאוד של נכסים וקונים פוטנציאליים. כמו המתווך שלך, עוד מאות מתווכים יעבדו בשבילך ויקדמו את המטרה שלשמה הגעת מלכתחילה. ככל שגיבוש ההחלטה לגבי הצרכים והרצונות (יש לקחת בחשבון כי הם אינם תמיד עולים בקנה אחד..) לגבי הנכס הנכסף יהיה מהיר יותר, כך יהיה קל יותר למתווך להבין את צרכיך ולקלוע לטעמך.

 בהצלחה!

 

אביבה זאבי

כתיבת תוכן מקדם

וניהול מדיה חברתית

לגור – פרסום נכסים בחו”ל

כיצד לבחור מתווך שיסייע לך ברכישת נכס או במכירתו–א

ממש לאחרונה נתקלתי בפוסט של אחת מחברותיי לפייסבוק, אשר העיד על לחץ בו נתונים מחפשי הדירה: ראש המשפחה הינו איש נכה, הזקוק לבית שטוח כדי להתנהל באופן קל ככל שניתן. כמו כן, חשוב כי הבית יהיה על שטח בעל מטראז’ מסויים, כדי שיכיל את הרכב ואת המתקנים השונים להם הוא זקוק במהלך חיי היומיום שלו.

רוב רוכשי נכסים אינם נמצאים במצוקה שכזו, ולמרות זאת, הם נתונים במשך כל זמן החיפוש במועקה לא מעטה. הדבר לא מפליא נוכח זמינות המידע וכמות הנכסים המוצעים למכירה במאגרי דירות ברשת האינטרנט. הרצון למצוא את הבית המתאים לרצונות המשפחה או הרוכש הבודד הוא עניין לגטימי. עם זאת, הדבר דורש הקרבת זמן, חיפוש על פי קריטריונים (זאת במידה וידוע מה רוצים, הדבר עוד יותר מסובך אם לא יודעים מה רוצים בדיוק) ובדיקת משאבים פיננסים למול ההיצע הקיים במאגרי דירות. זוהי פעולה לא פשוטה לאדם מן השורה, אשר אינו בקיא ברזי החיפוש, ואינו יודע שישנם קריטריונים, אשר עלולים להתגלות כקריטיים עבורו בעת חיפוש בית חלומותיו.

אם אתה כמוכר או כרוכש נכס מעוניין למצוא את הנכס המתאים לך, רצוי מאוד להיעזר במתווך מקצועי, אשר יש לו גישה למאגר דירות בבלעדיות. המתווך יהיה בדרך כלל איש מקצוע, המכיר את הסביבה הקרובה ואת הביקושים לדירות השונות. המתווך גם ידע לאפיין את יתרונותיה ואת חסרונותיה של הדירה, ולשקללם בהערכת המחיר שייתן. עם זאת, למתווך גם מניעים משלו. במקרים רבים, יעדיפו מתווכים, שגם ירצו לקבל את הטיפול בדירה, לצנן את ציפיות המוכר, ולכן ימסרו הערכת מחיר נמוכה.

דירה למכירה בישראל

דירה למכירה בישראל

על כן, אדם המבקש לקנות או למכור דירה יכול להגיע לכמה משרדי תיווך, לחלקם כמוכר המבקש למכור את דירתו, ולחלקם כקונה, המבקש לרכוש דירה בעלת מאפייני הדירה שהוא מבקש למכור, ולברר את מחירה. המחירים שיימסרו בסיור מתווכים זה יהיו בדרך כלל שונים למי שילך בכובע המוכר ולמי שילך בכובעו של הקונה. עם זאת, שקלול המחירים ייתן מושג לא רע על הצפוי.

נקודה חשובה, שאין אנשים מרבים לתת עליה את הדעת, היא שימוש המתווך במערכות שיתוף כדוגמת מערכת ה- MLS (Multiple Listing Service) – שירות רישום כפול, או במילים אחרות מנוי במערכת מאגרי דירות בבלעדיות.

 מדוע מידע זה רלוונטי וחשוב לרוכש או למוכר?

להלן ארבע סיבות עיקריות המבהירות מדוע שייכות המשרד למערכת MLS (מאגרי דירות בלעדיות) הינה קריטית לניהול נבון של מכירת הנכס שלך או רכישתו:

  1. עצם שייכות המשרד המטפל למערכת מאגרי דירות בלעדיות, שהינה מערכת גדולה המספקת מידע חובק ארץ, מאפשר למשרד להתעדכן באופן תמידי בתמורות המחירים של השוק בכלל, ובאופן מיוחד בעיר או בשכונה המדוברת.

ההמשך יבוא…

אביבה זאבי

כתיבת תוכן מקדם

וניהול מדיה חברתית

לגור – פרסום נכסים בחו”ל

כך תבחרו את מיקום הדירה הבאה שלכם! – חלק 1

החלטה על קניית דירה היא אחת ההחלטות החשובות שתעשו בחייכם.  אחד המרכיבים  החשובים בהחלטה הוא מיקום הדירה. סביבת המגורים חשובה לא פחות מן הנכס עצמו:

עליכם לבחור האם אתם מעדיפים לגור בעיר או מחוץ לעיר ומהי החשיבות של קרבת הבית למקום העבודה.
כשאתם מחליטים על המקום בו אתם רוצים לגור, חשוב לבדוק הוא מציע מבחינת אפשרויות תעסוקה, חינוך, שירותי בריאות, חיי תרבות, תחבורה ציבורית וכן שירותים נוספים להם אתם מזדקקים לעתים קרובות.
לרוב סביבות המגורים יש פרופיל אוכלוסייה אופייני להן: כדאי  לבחור בסביבת מגורים בה תוכלו למצוא שכנים הקרובים אליכם מבחינת השכלה, הכנסה, גיל, מצב משפחתי, אמונה וכדומה.

השיקולים לבחירת הנכס שלך

השיקולים לבחירת הנכס שלך

אופי סביבת המגורים

איפה תרצו לגור האם להישאר באזור המוכר בו אתם גרים או לעבור לאזור אחר?

לאזור בו תרצו לגור תהיה השפעה ישירה על איכות החיים שלכם. השיקול למשל אם לעבור לבית מרווח באזור מרוחק ממקום העבודה או להישאר קרוב למקום העבודה ולקנות דירה קטנה יותר?

חשוב מאוד לעשות סיור מקדים באזור החדש אליו אתם שוקלים לעבור. קחו את הילדים לסיור במקום, התייעצו עם מכרים שגרים באזור.

מצאתם דירה שמתאימה לצרכים שלכם?, בדקו בתוכנית המתאר המקומית של האזור מה ייבנה בעתיד בסביבת הבית. כמו כן בררו היכן ממוקמים מוסדות החינוך והבריאות, מרכזי הקניות, הבילוי והפנאי, קווי התחבורה הציבורית, האנטנות הסלולאריות ועוד.

 מיקום הדירה בבניין

חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין, את כיווני האוויר, את שטח הדירה ואת התכנון הפנימי והחיצוני.

ההחלטה באיזו דירה לבחור מתוך היצע דירות קיימות בבניין היא החלטה חשובה ותשפיע על נוחות המגורים שלכם. לדוגמה: דירה בקומה ראשונה, קלה לגישה אך היא קרובה יותר לקרקע וחשופה בדרך כלל למעבר של דיירים רבים.ולרעש.

אם אתם שוקלים לרכוש דירה עם גינה  או גג חשוב לבדוק אם אין בשטח הצמוד לדירה מתקנים  משתפים כגון: דודי שמש , ניקוז ביוב, צנרת וכדומה.

קרבה לשירותים מוניציפאליים ואחרים

בית ספר קרוב זה טוב, כי אז הילדים יכולים ללכת לבד ברגל, ואתם שקטים ורגועים יותר. גם גן ילדים בקרבת מקום הופך את הבוקר לקצר יותר, ואת החזרה הביתה לנוחה יותר. חוץ מזה, למי שאוהב ילדים, ינעמו קולותיהם לאוזניו.
אך יחד  עם זאת בקרבת בתי ספר וגני ילדים יש לא מעט רעש: כל 50 דקות יש הפסקה, וזה אומר שני צלצולים ו-30-10 דקות של ילדים מרעישים בחצר. כיום  בבתי ספר רבים, ההורים מסיעים את הילדים בבוקר, דבר היוצר פקקי-תנועה בקרבת בית הספר. בנוסף, בתי ספר הם מקום שבו מתקיימים חוגים ומשחקי כדור בשעות אחר הצהריים, מה שאומר שגם אחרי סיום הלימודים לא תמיד תקבלו את השקט שלכם. הדבר קיבל תקפות יתר מאחר ומדברי המומחים עולה כי קרבה לבית ספר היא נתון שמרתיע רוכשי דירות רבים, ואף מוריד את ערך הדירה בכ-15%.

ישנם עוד אלמנטים שיש לקחת בחשבון, חשוב לראות את מכלול הנקודות, אשר יכולות לתמוך בהחלטה שלכם לרכוש נכס או את דירת חלומותיכם ולקבל החלטה נבונה לגבי דירה, אשר תשרת אתכם למשך שנים רבות ומאושרות.

ההמשך יגיע בשבוע הבא,

שלכם

אביבה זאבי

מנהלת מדיה חברתית

ומומחית לכתיבת תכנים

הליך פרה רולינג

אם הנכם לפני רכישת נכס, ולא קיבלתם המלצה מהמתווך שלכם או מעורך הדין שלכם, עשו בחכמה ופנו לקבלת חוות דעת מוקדמת לפני עשיית העסקה מלשכת מיסויי המקרקעין, הנוגעת לאספקט המיסויי של אותה עסקה. התקנות המשתנות באופן תדיר לאחרונה, מאלצות אותנו לשמור על קשר עם רשות המיסים בישראל. על מנת להתעדכן במדרגות המס החלות על רכישת או מכירת נכס ראשון וכמובן על כל נכס נוסף. את התקנות העדכניות ניתן למצוא במדריך לרוכש/מוכר זכות טופסי מקרקעין בלינק הבא:
http://ozar.mof.gov.il/taxes/

פרה רולינג - לגור

“הפרה- רולינג” (“Pre- Ruling”) הינו הליך למתן החלטות מיסוי מקדמיות בקשר לעסקאות ופעולות, קטנות או גדולות, שקיימת לגביהן אי בהירות בקשר להיבטי מיסוי הנובעים מהן, ואשר ניתנות על דעת היועץ המשפטי של רשות המסים כמענה לבקשת הנישום (לרבות תושב חוץ) או מייצגו. המדובר בהליך ראשוני, אשר מטרתו לקבל החלטה מראש.
טופס הבקשה הינו 703. להלן לינק למאגר טופסי מיסוי מקרקעין
http://ozar.mof.gov.il/taxes/tfasim_misui.htm
את הבקשה מומלץ להגיש לפני מועד ביצוע הפעולה בכל מה שקשור בחוק מיסוי מקרקעין. על מנת לא להתמודד עם דרישות תשלום מס נוספות, מומלץ להיוועץ עם גורם מקצועי עוד בטרם ביצוע הליך הפרה רולינג.
אין באמור במאמר זה כדי להוות חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי בסוגיות הנדונות ובכל אופן מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום לפני נקיטת צעדים משפטיים ו/או אחרים המסתמכים על מאמר זה.
המאמר בוצע בעזרתו האדיבה של עו”ד מיבר ישראל, בעלים של משרד לעריכת דין, המתמחה במשפט האזרחי מסחרי ובין היתר בהליכי הוצל”פ ובמקרקעין; עוסק בייעוץ ומתן חוות דעת בתחומים שונים. ובייצוג וליווי בהליכי משפט ושומה מול הרשויות השונות. ליצירת קשר isilaw67@gmail.com
או בנייד: 052-3633679
מאחלים לכם יום נפלא
צוות לגור

כנס מנהל מקרקעי ישראל בעת החדשה – עו”ד אילן שרקון

מלון מונטיפיורי 36 בתל-אביב הוא מקום מצויין לקיים ראיון בשניים. ישבתי עם עו”ד אילן שרקון, המנהל את אחד המשרדים המובילים בארץ בתחום הנדל”ן, המקרקעין ובענף הבנייה בישראל. משרדו מונה 34 עו”ד ונבחר על ידי Dun & Bradstreet כאחד מהמשרדים המובילים בתחום.  מר שרקון הינו יו”ר מקרקעין של לשכת העו”ד בישראל, וחבר בוועדה המייעצת לשר האוצר בענייני הפקעות.

ניסיתי להבין, מה מייחד את הכנס “מנהל מקרקעי ישראל בעת החדשה” ולמי הוא בעצם מתאים?

“הכנס הנוכחי אמור להבהיר את המצב הרגיש והדינאמי לכל מי שמעניין אותו קרקעות בישראל.” הוא מבהיר, “מנהל מקרקעי ישראל חולש על 93% מקרקעות המדינה, והוא מהווה את הנדבך המרכזי לשוק הנדלן בישראל ובוודאי לשוק הדיור בפרט. חלק מהבעיות, שמיוחסות למצב הדיור בישראל מצביעות על טיפול ותפקוד לקוי של המנהל. לטענת גורמים שונים המנהל בירוקרטי, ולא משווק מספיק קרקעות לשוק הרחב. חלק הרהיבו והקצינו בתואנה כי המנהל מספסר קרקעות ומהווה גורם ייזמי, ולא מתפקד כמשווק קרקעות אובייקטיבי. מאחר ורוב הקרקעות משווקות על ידו, המנהל למעשה לא יוצר קרקעות למגורים, וזו אחת הבעיות המרכזיות בשוק הנדלן בישראל.

נכון להיום, מתרחשת רפורמה מאוד מקיפה, שנכנסה לתוקף ממש בחודשים האחרונים, באישור הממשלה ולהלן הצגת השינוי בתמצות גדול (ויש לומר בסייג, מאחר והרפורמה עדיין לא הושלמה)

הנקודה הראשונה מתמקדת בהעברת רוב הדירות ששייכות למדינה, לבעלות פרטית ולמעשה יבוצע ניתוק הקשר המאסיבי בין החוכרים למדינה. בעבר, כל חוכר היה חייב לצורך כל פעולת מקרקעין: אם זה מכירה, אם זה שינויים במבנה או בקשות להיתר, הוא היה צריך לקבל את אישור המנהל. נכון להיום מנסים לנתק את הקשר הזה, מכיוון שיש נסיון לכוון את עבודת המנהל בשיווק קרקעות ולא בבירוקרטיה מיותרת, לדברי הרפורמים, בקשר אל מול החוכר.

הרפורמה בימים אלו נכנסה לתוקף, ומנכ”ל המנהל, מר ירון ביבי החליט להתפטר מתפקידו. לדעתי ירון היה מנהל מאוד מקצועי ודומיננטי, ואני מקווה שהבא אחריו, יגיע לפחות לרמת ההבנה שלו. אין ספק שייקח לממלא את מקומו של מנכ”ל המנהל זמן עד שהוא ילמד את רזי המקצוע.

מבחינתי, הדבר הראשון כשאני רואה נדל”ן, אני מסתכל על מנהל מקרקעי ישראל ועל הפעולות שלו. נכון להיום, כמעט אין נושא שקשור בנדל”ן, ושלא קשור בצורה עקיפה או ישירה למנהל. גם אין יזם או בעלים של קרקע או רשות מקומית שלא מתנהלים באופן שוטף מול המנהל. גם אם יש להם ביקורות ויש להם מה להגיד בנושא תפקוד המנהל וסמכויותיו. ולכן החלטנו לעשות יום עיון המתייחס ספציפית לנושא בוער זה. ללא ספק, נושא הדיור הוא נושא חם מאוד, והמנהל הוא על תקן שחקן מרכזי בעניין זה.

בכל הבעיות של הדיור הציבורי אנחנו חושבים שלכנס הזה יש חשיבות גם כדי להתייחס גם למרכיב הזה, וגם להתייחס למרכיבים שונים כגון שיווק קרקעות של מושבים וקיבוצים, לגבי מכרזים לשיווק לדיור מוגן, וגם שיווק קרקעות לצעירים.”

המרצים בכנס, הינם מרצים ממדרגה ראשונה. חלק מהאנשים הם נציגי ממ”י, או שעבדו במסגרת  זו. הם מכירים היטב את המערכת מבפנים, על כל העשייה והביקורת על פעולות המנהל. בנוסף יש פאנל מאוד מורחב, המתייחס לכל התנהלות המנהל בנוגע לשיווק קרקעות של הקיבוצים והמושבים לאחר הפסיקה של הקשת המזרחית, והאם המנהל מתכווין לשנות משהו במדיניות שלו לגבי שיווק הקרקעות, במיוחד נוכח המספר המועט של הקרקעות הקיימות באיזורי המרכז המיועדות למגורים.

“ההרצאה שלי, תעסוק בפינוי וסילוק יד – פינוי קרקעות קיבוצים ומושבים – בהרצאה זו אתמקד בנושא של גלישה לקרקעות ציבורית, שלצערי, הפכה למכת מדינה. (ראה מקרה גלנט – הוילה) משקפת למעשה את הבעייתיות הגדולה ודרכים להתמודדות איתה.

במשרדנו אנו מייצגים את המנהל וגופים ממשלתיים נוספים. כמו כן אנו מייצגים בעלי מקרקעין רבים שלהם יש בעייה דומה משום גלישה לקרקעות שלהם. המנהל לא פעם אינו מסוגל להתמודד עם התופעה הזו, ונאלץ לשלם פיצויים גבוהים מאוד לבעלי הקרקעות וזאת מאחר שאותם פולשים מסתמכים על העובדה שלבתי משפט לוקח הרבה זמן לתת פסקי דין כנגדם ומכיוןו שהמנהל רוצה לשווק קרקעות באופן מיידי, הוא נאלץ לשלם “דמי סחיטה” לפולש.”

כל יזם קטן כגדול, חייב להבין את השינויים המתרחשים בימים אלו, ולבדוק, מעבר לחוק ולשינוי המתגבש, מה המשמעויות של השינוי הזה עבורו ועבור עתיד הבנייה בישראל. הדבר נכון גם לגבי יועצי נדל”ן, שצריכים לתת מענה לרוכשים / מוכרים לגבי משמעויות השינוי עבורם.

אביבה זאבי

מנהלת פורטל לגור

אינטראקטיב ומדיה בחברת במבי

פרטים נוספים:

משרד עו”ד – אילן שרקון : http://www.charcon.co.il/

רח’ יבנה 15 בתל-אביב טל’ רב קווי – 03-5662808

 

 

 

 

 

סקירה על נכסים למכירה בקרית חיים 2011

סקירה על נכסים למכירה בקרית חיים 2011

קרית חיים נחשבת לשכונה מרוחקת של חיפה, השוכנת בלב גוש הקריות בעמק זבולון. הקריה נקראת על-שם חיים ארלוזורוב, שנרצח בתל אביב בשנת 1933.

קרית-חיים מתחלקת לאיזור מערבי ומזרחי, כאשר האיזור המזרחי נחשב ליותר מבוקש. איזור זה מתאפיין בבנייה לא רוויה, רוב הנכסים הם מיני קוטג’ים ודירות, ובניינים של עד 4 קומות. לרוב מדובר בבנייה ישנה (של 30 שנה בערך). האוכלוסיה באיזור ההתמחות שלי, הינה מעורבת ברמת גיל. עם זאת, אוכלוסיית המוכרים לרוב בחתך גיל של 50 – 60. אוכלוסיית הקונים לרוב צעירה יותר. הדבר מעיד על מגמת הצערה של האיזור המזרחי של קרית-חיים, והזרמה של חיים חדשים. האיזור מבחינת בילוי, כולל מסעדות ובתי קפה. קיימת פעילות ענפה של עסקים קטנים, שפורחים לאורך הציר המרכזי. המקום משגשג מבחינה חינוכית: יש בתי ספר, גנים, תחנות הסעה, והכל נגיש ומישורי וכמובן קרוב מאוד אל הים.

להלן דוגמאות לנכסים מעניינים בקרית חיים:

המקטע האחרון של רחוב חומה ומגדל קרוב לקרית מוצקין, באותה מידה כמו שהוא קרוב לציר אח”י אילת. מצד אחד האיזור שקט מאוד ומצד שני הוא נגיש ביותר לכל מקום בקריות. זהו המקום האחרון שאפשר למצוא בית בודד במחיר מציאה! פרטי הבית ברח’ חומה ומגדל.

רח’ הראשונים, מצד אחד נגיש לאיזורי הבילוי, שעל ציר אח”י אילת. ומצד שני, לעובדים במרכז, המקום נמצא כ-2 דקות מתחנת רכבת. היתרון העצום הוא, כי עוצמות הרעש מהרכבת, הם זניחות לעומת רחובות אחרים, הסובלים מרעשי הרחוב והכביש. בנכס הספיציפי הזה, הייחודיות שלו הוא הצד המערבי. הנכס ברח’ הראשונים חשוף ל-4 כיווני אוויר. אין הרבה נכסים, הנהנים משפע אוויר מאחר והאיזור דיי צפוף. יתרון נוסף לגרים ברח’ הראשונים הוא, כי אין מבקרים שלא לצורך, מאחר והכביש שלהם משמש בעיקר את דיירי הרחוב. להבדיל מרח’ חומה ומגדל, שבשעות העומס, נהגים מתוחכמים מעדיפים “לחתוך” את ציר שד’ ההסתדרות דרך אחי אילת וחומה ומגדל ולהגיע לקרית מוצקין.

רחוב השר שטרית הוא רחוב ייחודי, כי הוא שונה בכל מקטע. הרחוב הינו ניצב אנכית לקו הרכבת, והההפרש במחיר של דירה בצד אחד של הרחוב לדירת 4 חד’ אל מול דירה בצד השני שלה, יכול להגיע ל-300 אלף ש”ח בין בניין חדש לישן באותו רח’! הרחוב נמצא קרוב יחסית לקרית מוצקין הכולל דרכי גישה לציר הגושן בקרית מוצקין, או לציר אח”י אילת בקרית חיים. מדובר ברח’ דו-סיטרי ושקט, לעומת רח’ הראשונים ולרחוב חומה ומגדל. להלן דוגמא לנכס למכירה ברח’ השר שטרית.

נעשו מספר נסיונות במהלך השנים לנתק את קרית-חיים מחיפה, ולאפשר לקרית חיים להפוך לחלק מגוש הגדול של הקריות, אך הנסיונות הללו לא צלחו.

לקרית חיים יש חוף מוסדר הכולל חנייה מסודרת, מתקנים ומצילים, והוא נחשב כאמור לאחד מחופי חיפה בשל שיוכה המוניציפאלי.

המידע הינו באדיבות גדי צירולניק, חברת רימקס אישי

 

אביבה זאבי

מנהלת מדיה ואינטראקטיב

פורטל לגור – במבי

 

נכסים ברובע היהודי בירושלים

לו רק יכלו האבנים ברובע היהודי לספר את ההסטוריה המדהימה שנשמרה ברובע היהודי… להלן סקירה קצרצרה:

השנים הראשונות שלאחר מלחמת העצמאות הוקדשו לסקר ארכאולוגי ולחפירות הצלה מקיפות, שלא היו אפשריות אילו היה הרובע מאוכלס או בנוי. מחשבה רבה הושקעה בתכנון הרובע מחדש, כאזור מגורים מחד, וכאתר תיירות וארכאולוגיה מאידך. רק מעט מהמימצא הארכאולוגי מוצג לראווה על חשבון שטח בנייה (כמו הקארדו או החומה הרחבה) ואילו מעל רוב הממצאים נבנו בתי-מגורים (כמו הפרוור ההרודיאני, השוכן במרתפי ישיבת הכותל. הקארדו הצלבני, השוכן מתחת לבתי מגורים ועוד).

Jerusalem - Lagur Portal

עד מלחמת ששת הימים הפרידה שכונת המוגרבים הערבית, שלמרגלות הכותל המערבי, בין בתי הרובע ובין סמטת הכותל. בעקבות המלחמה, התרוקנה השכונה מתושביה, ובתיה הדלים נהרסו לטובת רחבת התפילה. כך למעשה נוצר קשר גאוגרפי רציף בין הכותל ובין הרובע היהודי, והוא נחשב כיום לחלק בלתי נפרד ממנו. החל משנות ה-80 הפך הרובע לשכונת מגורים מבוקשת בקרב הציבור הדתי והחרדי, חלקם אם לא רובם ממוצא אנגלו-סקסי.

חיי היום-יום ברובע מורכבים, הסמטאות צרות וצפופות ומרחב המחייה קטן, לא ניתן להגיע עם כלי הרכב הפרטיים עד הבית, ויש להחנותם במגרשי החנייה המעטים שבשולי הרובע. קהל התיירים העצום, המשוטט בסמטאות בכל שעות היממה, מטריד את מנוחת השכנים. למרות כל זאת, קרבתו הגדולה של הרובע לכותל המערבי והאווירה הייחודית והדתית, כמו גם סגנון הבתים העתיק, הכולל קשתות וכיפות, והווי מורכב וצבעוני, הפכו אותו לאטרקציה נדל”נית, ולאחת מהשכונות היקרות ביותר בירושלים!

הנכם מוזמנים ללחוץ על הלינק לעוד דירות ונכסים למכירה בירושלים ולהנות ממבחר נכסים מיוחדים בעיר בירתנו  הנצחית : )

שלכם,

אביבה זאבי

 

דגשים חשובים במילוי מודעה ללגור

1. הוספת נכס/ פרטי נכס;

א. מילוי שם, טלפון, דוא”ל – כל אמצעי התקשורת חשובים ליצירת מועדון לקוחות.

ב. נקודות חשובות:

  1. פרטים על הנכס – ככל שבמע’ במבי מוזן יותר מידע על הנכס כגון: מצב בניין, סוג מזגן וכו’, הנכס יפורסם עם יותר פרטים. יש לכך השפעה על הפניות שיגיעו בעקבות הנתונים. ככל שהפרטים יהיו מפורטים יותר כך הקונה הפוטנציאלי יהיה ממוקד יותר והפנייה תהיה רלוונטית יותר!
  2. הכתובת תוזן באופן הבא: כתיבת 2-3 אותיות ראשונות של שם הישוב, יש ללחוץ על הישוב  הרלוונטי מתוך הרשימה המוצגת. לאחר מכן יש להזין את שם הרחוב באותו האופן וללחוץ על אישור.
  3. בלעדיות – יש להקפיד שתאריך הבלעדיות יהיה בתוקף.
  4. כותרת הנכס “לחצו לבחירה” – ע”י סימון בV יש לבחור את הכותרות הנבחרות, כותרות אלו מתורגמות אוטומטית לכל השפות.
  5. כותרת הנכס – הזנת השדה מתבצעת באופן חופשי והתרגום באחריות המזין, יש להזין כותרת בשדה של כל שפה, החלפת שדה שפה – ע”י לחיצה על השפה הרצויה.
  6. דירת יוקרה – סימון בV- יפרסם את הנכס תחת טאב “דירות יוקרה” בלגור.
  7. דירות לטווח קצר – מתאים לדירות להשכרה בלבד.
  8. מנגנון תרגום אוטומטי – יש לבחור משפטים מתאימים עבור תיאור הנכס וללחוץ “אישור”. התרגום ייעשה אוטומטי לכל השפות. שימו לב, יש לבחור קודם את הסעיפים הרצויים לכם מתוך “המנגנון תרגום האוטומטי לפרסום” ורק בסוף להוסיף את המלל בעברית. אם תבצעו את הפעולה הפוך, יימחק לכם המלל בעברית ולא יעלה לפרסום!
  9. תאור הנכס – במידה ויש צורך להוסיף תאור מעבר לתיאור המופיע במנגנון המוזכר בסעיף הקודם. אופן ההזנה יתבצע כמתואר בסעיף ה’. אם מזינים קודם תאור חופשי ואח”כ בוחרים משפטים מתוך המנגנון, המנגנון יבטל את ההזנה החופשית. ולכן מומלץ קודם לבחור משפטים מהמנגנון ואח”כ מלל חופשי.
  10. לא לשכוח בסוף כל פעולה ללחוץ על כפתור “אישור” : )
  • שים לב, הזנת מלל חופשי תתבצע בסוף בחירת השדות אחרת ההזנה הידנית תימחק!

2. תיק נכס;

לאחר לחיצה על “אישור” בפרטי הנכס, יוקפץ החלון של תיק הנכס. חלון זה כגון “ת.ז” של הנכס. לא ניתן לשנות דבר בחלון זה מלבד הסטאטוס . נכס ימשיך להיות מפורסם גם אם הסטאטוס שלו “נמכר/הושכר”, על תמונת הנכס תופיע חותמת עם שם הסטאטוס מסוג זה.

3. פרטי מוכר; טאב להזנת פרטי מוכר + סימון בV- תחת “איש המכירות” המטפל בנכס זה. ניתן לסמן יותר מסוכן אחד. שינוי איש המכירות יתבצע אך ורק בשדה זה, ע”י הסרת ה-V מסוכן אחד וסימון ב-V לסוכן אחר.

4. תמונות;

רובליקה להוספת תמונות של אותו נכס.

  1. בבמבי ניתן לאכסן עד 10 תמונות ולאתר/פרסום עולות רק 5 תמונות.
  2. ניתן לעלות לפרסום תמונות עד 300 KB (היום עובדים על כלי שיקל על הפעולה)
  3. יש להעלות תמונות אשר שם הקובץ בלועזית או ספרות ולא בעברית!!
  4. על הקובץ להיות בפורמט JPEG בלבד.
  5. יש לתת רמת חשיבות לנכס; 10 רמת חשיבות עליונה. אם כל התמונות תהיינה בעלות חשיבות 10, סדר הופעת התמונות בדף הראשי של פרסום הנכס יוצג באופן רנדומאלי (יש תמונה אחת גדולה ו4 קטנות מתחתיה, התמונה הגדולה היא זו המוגדרת בחשיבות עליונה-10, אם כולן תהינה תמונות בעלות חשיבות 10 כל פעם תוצג תמונה אחרת). האם כל 10 התמונות יוצגו באופן רנדומלי? רק 5 יעברו ללגור כל פעם בסדר אקראי, אף אחד לא יודע מהו הסדר חוץ מהמחשב עצמו.
  6. יש לסמן ב-V “אני מאשר…” וללחוץ “אישור”.

5. וידאו;

רובליקה המאפשרת להוסיף קבצי וידאו לנכס.

  1. קבצי וידאו אינטרנטיים בלבד (כגון AVI וכו’)
  2. ניתן להוסיף קישור לסרטונים ב-YOUTUBE  - ע”י הדבקת הלינק לשורת ה-URL.

6. פרסום;

מכאן מתבצעת הפקודה של פרסום הנכס והורדתו מפרסום במדיות הנבחרות.

  1. פרסום ללגור; יש לסמן בV- ע”מ לפרסם בפורטל לגור.
  2. פרסום לאתר האינטרנט; יש לסמן ב-V “העבר לאתר שלי”
  3. קישור למודעה – לינק ישירות לפרסום במדיה.
  4. פרטים נוספים – כמה מודעות נוצלו מסך החבילה.
  5. לינקעדכן– לחיצה על הלינק הזה “מרעננת” את המידע בתיק, בדיוק כמו פעולת F5 . במידה ונוספו לנכס פרטים, מאוד חשוב ללחוץ על לינק כדי שכל הפרטים יתעדכנו בגוף המודעה המפורסמת.
  6. לינקהקפץ– מקפיץ את המודעה לראש התור בפורטל לגור.
  7. אייקון “LIKE” – משתמש שיש לו פייסבוק, ברגע שילחץ על האייקון הזה, ייפתח חלון הפייסבוק ויבקש שם וסיסמא כדי לעשות LIKE. אם המשתמש מחובר, אז יקפוץ החלון באופן אוטומטי. יש הסבר מצולם על הנושא בבלוג שלי.
  • שים לב!
  • לאחר עידכון הפרטים (למשל עידכון מחיר, איש מכירות, תאור הנכס וכדו‘) יש ללחוץ על לינקעדכון“. אם לא תלחצו על הלינק הזה, המודעה לא תתעדכן בפרטים החדשים!
  • אין למחוק נכס מבלי להסיר את הV- מפרסום בכל מדיה שהיא!

ניתן להיעזר במקומות הבאים הכוללים גם תמונות להמחשה

נא להעתיק את הכתובת ולהדביק בחלון חדש

1. הבלוג האישי של אביבה זאבי:

http://cafe.themarker.com/post/1923770/ – הקפצה גורפת של מודעות בפורטל לגור

http://cafe.themarker.com/post/1927070/ – LIKE

על המודעות שלכם מתוך הבמבי לפורטל לגור

http://cafe.themarker.com/post/2075800/ – חידושים בפורטל לגור

http://cafe.themarker.com/post/2184997/ – חידושים במערכת במבי יוני 2011

http://cafe.themarker.com/post/2059371/ –  מאגר מתעניינים ללקוחות לגור

http://cafe.themarker.com/post/1614507/ - טיפים ליצירת מועדות לקוחות

2. הבלוג של פורטל LAGUR :

בבלוג הנוכחי יש טיפים לשוכרים / קונים / מתווכים

3. בלוג אישי נוסף המכיל טיפים ליועצי נדל”ן ומתווכים – באתר מאמרים:

http://www.academics.co.il/Articles/Article35597.aspx – טיפים חשובים עבור סוכני נדל”ן

http://www.academics.co.il/Articles/Article33028.aspx – טיפים חשובים עבור סוכני נדל”ן

 

 

נשמח אם תצטרפו אלינו לדף הבית של BMBY
ולקבוצה של לגור – קבלו עידכונים, טיפים מקצועיים בתפעול התוכנה, וקצת רכילות מבפנים ; ) והכירו אותנו לא רק דרך הטלפון….

 

לשאלות, הבהרות, בקשות ניתן לפנות במייל: support@bmby.com

04-9597989  שלוחה 101 / 113 / 211 / 116

נא להשאיר הודעה בשירות ההודעות במידת הצורך.

 

אנו נשמח לעמוד לשרותכם!

צוות במבי – לגור

טיפים לשוכר דירה – חלק ב

מיקום הדירה

המקום שהנכם בוחרים נובע משיקולים שונים: לימודים, עבודה, מעבר בעקבות אהבה, שינוי אווירה, שיקולים כלכליים וכו’. בחנו את הסיבות שלכם למעבר ובדקו אם אכן הסיבה מצדיקה את המעבר. אל תשכחו, שמעבר לתשלום השכ”ד, תמיד מעורבות הוצאות שאינן צפויות!  החל ממובילים לתכולת הדירה וכלה בהוצאות בדירה עצמה אליה הנכם מתעדים לעבור.

הגעתם לדירה אליה ייחלתם. הדירה מתאימה לדרישותיכם הלוקאליות, ועתה יש לבחון אותה קצת יותר מקרוב:

מומלץ להגיע בשעות האור ולסייר בכל חדרי הדירה: לבדוק רטיבות, צבע הדירה, סדקים בקירות, מצב חלונות, סורגים, תריסים, רצפה (אריחים שבורים/מתנדנדים). בידקו אינסטלציה במטבח ובחדרי שירותים ואמבטיה (פתחו ברז אמבטיה לוודא קלות תפעול, האם אין סתימות והדיחו את מיכל המים בשירותים לראות כיצד הוא פועל).

במטבח יש לבצע בדיקת ארונות, תקינות מעבר גז – אם קיים, תקינות מקרר או כל מכשיר חשמלי שנותר בדירה.

ערכו רשימת מלאי: מה הנכם צריכים לעומת מה יש בדירה. לפעמים אפשר להפסיד דירה בגלל שהבעלים מעוניין להשאיר את הריהוט שלו, ולכם אין צורך בו! אם הסכמתם להחזיק את ריהוט הבעלים, שימו לב, שהרשימה תוזן לחוזה השכירות והנכם אחראיים עליו.

בדקו את אמצעי הבטיחות העומדים לרשותכם (טלביזיה במעגל סגור, שומר בכניסה למתחם, אינטרקום, פנסים אוטומטיים בחצר, חנייה או בכניסה לבית) והאם מותר להכניס כלב לדירה או לחצר (אם ישנה). אם מדובר בדירת קרקע, יש לנהוג משנה זהירות ולבדוק את הנושא ביתר שאת.

אם יש ברשותכם רכב או שניים, בדקו מה קורה באיזור בשעות הערב, כשחוזרים מהעבודה (בדרך כלל). האם יש חנייה פרטית? מהם סידורי החנייה? האם דרוש תו חנייה לתושבים השכונה? האם יש חניון קרוב בתשלום או לא? בדקו את המסלולים הפופולריים בהם תצטרכו לנסוע. האם הם פקוקים? מהם השעות הנוחות לנסיעה? מהם הדרכים הנוחות ביותר? מידע זה יסייע לכם בבוא היום להתארגן באופן אופרטיבי.

דברו עם השוכר העכשווי, ונסו לדלות מידע על השכנים לעתיד: מהי האוכלוסייה המאפיינת אותם? האם מבוגרים, צעירים, סטודנטים, עם ילדים? יש לכך חשיבות בעיקר אם אתם מסוג האנשים המבקשים לחיות בשקט או לחילופין, אם הנכם נוהגים לארח וחובבי מסיבות עד השעות הקטנות של הלילה, או שהנכם עם ילדים קטנים שעדיין בוכים בלילות וקמים מוקדם גם בשבתות…  בדיקה של השכנים והסביבה גם באספקט הדתי: מסורתיים, חרדים, חילוניים, הוא נתון שאין לזלזל בו. יש חשיבות לנושא, במיוחד על מנת למנוע חיכוכים עתידיים ואי-נעימויות בעתיד.
ההמשך יבוא……
מעוניינים להשכיר את הדירה שלכם? דירות להשכרה כולל תרגום ל-5 שפות !!! לחצו כאן להוספת הדירה שלכם

אביבה זאבי

מנהלת פורטל לגור - דירות יוקרה בישראל לתושבי חוץ - הצטרפו לקבוצה שלנו בפייסבוק!

מנהלת מדיה ואינטראקטיב בחברת BMBY -  הצטרפו לדף שלנו בפייסבוק !

ובעלת קבוצת Israel Real Estate – LAGUR ב-LinkedIn

מומחית לכתיבת תכנים ומדיה חברתית בענף הנדל”ן ובעלת נסיון של 8 שנים בניהול מגוון של מדיות באינטרנט


טיפים לשוכר דירה

טיפים לשוכר דירה

השיקולים לשכור דירה

מבלי להיכנס לסיבות בגללן החלטתם לשכור דירה, יש שיקולים מובנים בשכירת דירה: החל מתקציב וכלה בהעדפות אישיות של אווירה ושכנים. בניגוד לרכישת דירה או נכס אחר ההתחייבות בשכירות יכולה להיות קצרה (דירת נופש) או ארוכת טווח החל משנה ומעלה, הכל בהתאם לצרכים. עם זאת, חשוב לא להיתפס לשאננות או למחשבה מוטעית שאין פה התחייבות לתשלום או לבניית תקציב מדורג לזמן השכירות קדימה.

מדריך זה כולל טיפים ועצות שימושיות לשוכר החל מחיפושיו אחר הדירה המיוחלת וכלה בטיפים עיצוביים בתוך הדירה לאחר ששכר אותה. חשוב מאוד לזכור, לשכור דירה הינה עסקה הדורשת מכם התחייבות לתקופה, הכרוכה בהתחייבות כספית. ההפתעות בהם נתקלים שוכרי דירות הינן רבות ומגוונות לאחר שחתמו על ההסכם. חלק מהבעיות נובעות מההסכם, וחלקן נובעות מאי-ידיעת החוק, או משאננות. ידיעת החוק, חתימה על חוזה בעיניים בוחנות ובדיקת הבית יכולה לחסוך מכם הרבה כאב ראש בעתיד.

היכן מתחילים?

התחלה של שכירת בית מתחילה בהחלטה מול אופציות קיימות: לגור בבית משפחה (למשל, אצל הורים או קרובי משפחה), לרכוש דירה או לעבור לחו”ל (בשל לימודים או עבודה לדוגמא).

החלטתם שברמה התקציבית, נכון לכם היום לשכור דירה. חישבו מה טווח הזמן שאתם מעוניינים לשכור דירה? מה הציפיות שלכם משכירת הדירה? מהם ההעדפות שלכם? אם יש לכם חיית מחמד, קחו בחשבון, שלא כל בעל בית ישמח לארח גם את החבר שלכם בדירתו מסיבות כאלו ואחרות.

בדקתם את חשבון הבנק, ויש לכם תקציב לסכום מסויים בחודש? עשו בדיקה מול התנאים בהם אתם חיים היום. האם אתם יכולים להרשות לעצמכם את היעד שקבעתם? אחד מהשיקולים המכריעים להתחלה, הוא השיקול הזה, מאחר ושכירת דירה יכול להיות מפח נפש אחד גדול, אם לא תקחו בחשבון את ההוצאות הממתינות לכם מעבר לשכירות בלבד.

מחפשים נכס להשכרה? כנסו לפורטל LAGUR – ממש עכשיו מחכות לכם דירות מקסימות לשכירות בכל האיזורים בארץ!

Haifa

אביבה זאבי

מנהלת פורטל לגור - דירות יוקרה בישראל לתושבי חוץ - הצטרפו לקבוצה שלנו בפייסבוק!

מנהלת מדיה ואינטראקטיב בחברת BMBY -  הצטרפו לדף שלנו בפייסבוק !

ובעלת קבוצת Israel Real Estate – LAGUR ב-LinkedIn

מומחית לכתיבת תכנים ומדיה חברתית בענף הנדל”ן ובעלת נסיון של 8 שנים בניהול מגוון של מדיות באינטרנט