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Attention : Un appartement à 2 millions de NIS sur un terrain d’église

Posted by ranit on September 11, 2016
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Attention : Un appartement à 2 millions de NIS sur un terrain d’église

LAGURanit

Un appartement à 3 chambres dans le quartier Réhavia sur un terrain de l’église est offert au prix de 2 millions de NIS ? Est-il rentable ? Aujourd’hui, l’affaire semble tentante et peut-être même intéressant, mais dangereux. Demain, peut-être, vous allez devoir ajouter un autre 50 % du prix de l’appartement au-dessus du prix précédent. Que devriez-vous  regarder lors de l’achat d’un appartement qui se trouve sur un terrain de l’église ?

Le marché immobilier de luxe n’a pas résisté à l’ombre de l’incertitude pendant des années. Environ 100.000 acres de terres en Israël, ce qui fait un tiers de la superficie du pays, appartiennent à des églises et des ordres chrétiens. Les transactions immobilières effectuées sur ces terres ont toujours été efficaces pour un temps limité jusqu’à 99 ans. C’est un temps assez long, et cela n’a pas empêché les entreprises et les entités privées de faire de vastes transactions immobilières sur ces terres.

Cependant, certains des contrats de location de ces terres arrivent à leur fin, et leur validité menace d’expirer. Signification: Conformément à la loi et selon une décision de justice qui a été donné dans le passé, les propriétaires n’ont droit à aucune compensation – La terrain et la propriété de l’immeuble revient automatiquement à l’église ou à ceux qui ont réussi à obtenir une prolongation du contrat de location de l’église. (Contrairement  aux terrains  qui sont loué par l’État ou par le Fonds national juif, qui prolonge le contrat de location presque automatiquement, pour une somme modique).

Ce fut le cas récemment avec le projet “Rosh Rehavia” sur la rue JNF à Jérusalem, tel que publié dans le journal “HaAretz”. La publication a révélé qu’un contrat de location à long terme a été signé entre le monastère Ratisbonne et  les développeurs de projets de cette époque, pour une période de 99 ans. Beaucoup de personnes ont acheté des appartements du projet et personne ne se sentaient la menace l’épée au-dessus de leurs têtes. Et à juste titre. Aujourd’hui, il ne reste que 18 ans jusqu’à l’expiration des contrats de locations. Ceux qui sont prompts à se rendre compte de l’occasion sont les requins de l’immobilier qui tentent de parvenir à un accord avec les institutions religieuses. C’est ce que fait l’homme d’affaires, Moshe Idan, un membre connu du Shas, lorsqu’il a signé un accord avec le monastère pour un montant de 1,2 million de dollars afin de renouveler le contrat de location pour une période de 200 ans.

Que signifie ceci pour un propriétaire d’appartement dans le projet ?

Idan a mis les propriétaires d’appartements dans un dilemme difficile : soit il acquiert les appartements  à 50-60 % de leur valeur, ou il leurs donne les droits de location de à un prix similaire. Une troisième possibilité est que les locataires continueront à vivre dans l’appartement selon l’ancien contrat de location, mais comme le temps passe, la valeur des appartements va baisser alors que le coût du renouvellement du contrat va augmenter, de sorte que dans 18 ans le prix va s’égaliser et les propriétaires d’appartements devront quitter leur domicile sans aucune compensation.

Aujourd’hui, la situation du projet « Rosh Rehavia » est qu’Idan demande aux locataires supplément de 400 000 USD sur la valeur de l’appartement pour renouveler le contrat de location.

Selon le contrat de location signé par Idan, c’est assez pour lui de vendre la prolongation de contrat à trois des 32 locataires, afin de regagner à son investissement.

Ce qu’il se passe avec le projet « Rosh Rehavia » est un aperçu d’une crise brute qui peut affecter de nombreux projets et appartements à Jérusalem qui ont été construits sur des terrains  d’église.

D’autres projets similaires qui sont ciblés sont “Gan Rehavia” et “Lev Rehavia” sur  la rue Hanarkis, construite sur un terrain appartenant au monastère de Ratisbonne, qui fait partie de “Fathers of Zion Congegration” latine. Les contrats de location qui ont été signés dans ces projets vont durer jusqu’en 2035.

Le patriarcat prend Jérusalem

Plusieurs habitants de Jérusalem vivent dans des zones qui appartiennent à des églises. En fait, la plupart du quartier Talbiyeh appartient au Patriarcat Orthodoxe Grec; même chose avec le quartier Rasco; le quartier Baka appartient en partie à l’Ordre franciscain; le French square à Jérusalem est situé dans une zone qui appartient au Monastère Franciscain, ainsi que de nombreuses régions du Mont des Oliviers qui appartiennent à l’Église Russe et l’Eglise Grecque. Sans parler de l’ensemble du quartier Nayot qui a été loué par le FNJ de l’Église grecque, ainsi que la vallée de la Croix, Bell Park et ses bâtiments, la zone située entre l’Hôtel King David et le quartier Yemin Moshe, la résidence du président ou au moins une partie d’elle, ainsi que le Chief Rabbinate, une partie de « Mamilla Mall », les zones de Givat Ram et une partie de la rue Keren Hayessod.

L’histoire commence au début du 19ème siècle, lorsque les églises et les ordres ont commencé à acquérir de vastes zones de terres en dehors de la vieille ville. Le plus notable de ces offres était celle du Patriarcat Orthodoxe Grec de Jérusalem. En conséquence, en début des années 50 du siècle dernier, les églises se sont trouvées impliqués dans un grand nombre d’offres de location à long terme avec des locataires de propriété, les Juifs et les Arabes, ainsi qu’avec les représentants de l’Etat et le Fonds national juif. La plupart des terres a été loué au FNJ pour une période de 100 ans, jusqu’à 2051.

Au début du 21e siècle, comme la période de location était sur le point de finir, il y avait un besoin brûlant de renouveler la période de location. En raison de la résistance des Orthodoxes Pro-palestinien Grecs, ces transactions ont été faites en secret. Les églises ont évité de conclure des marchés avec les institutions d’Etat, autant que possible, et a préféré faire ces transactions avec des entités privées. Plus tard, il y avait une tentative de résoudre le problème des terres à Jérusalem par un accord conclu avec l’Etat, médiée par des hommes d’affaires. L’accord, qui a été promu à l’époque, comprenait un paiement de 20 millions de dollars en espèces en faveur des terres appartenant au patriarcat pour une période de 999 ans. Cependant, cette tentative a échoué en raison d’une escroquerie perpétrée par une personne connaissant bien l’affaire.

Au cours des dernières années, un certain nombre de transactions ont été faites sur un terrain d’Église par des entreprises privées. La dernière affaire signalé a été signé il y a environ 3 ans et a provoqué une tempête sur le marché immobilier de Jérusalem, après qu’il est devenu évident qu’une entreprise étrangère était impliqué, qui a acquis des douzaines d’acres dans le quartier Rasco et sur la rue Shai Agnon. Il y a des douzaines de bâtiments et des centaines de propriétaires de maison sur ces terrains, qui peuvent se trouver face aux exigences de renouvellement d’une société privée, qui peut être une quantité considérable d’argent, et peut même atteindre la valeur de leurs appartements.

Deux ans plus tôt, une affaire énorme a été signée entre le patriarcat grec et un groupe d’investisseurs juifs en provenance d’Israël et de l’étranger, comme le patriarcat a vendu la plupart des droits de location leur appartenant  à Jérusalem pour un montant estimé de 80 millions de NIS. Parmi le groupe d’investisseurs est la famille Ben David. L’une des familles les plus riches de Jérusalem, qui possède de nombreux terrains immobiliers. Cet accord comprenait, avec autres choses, 85 des parcelles les plus chères à Jérusalem, couvrant  des centaines d’acres dans, entre autres, le quartier Talbieh, Rehavia, Baka et Katamon. Des centaines de bâtiments ont été construits sur ces terres au cours des dernières décennies, y compris des projets résidentiels coûteux. L’accord est crucial pour tous les propriétaires de maison sur ces terres, pour quand il serait nécessaire de prolonger le contrat.

Kobi Bier: Les prix des logements dans des emplacements privilégiés de Jérusalem commencent à tomber

“Dans le cas d’un accord conclu avec une société étrangère», explique l’évaluateur foncier et avocat, Kobi Bier, “Le problème est que l’accord implique une entreprise avec intérêt hostile envers l’Etat d’Israël, car les propriétaires en ce moment-là  pourraient se retrouver contre une entreprise privée qui a décidé de faire de nouveaux contrats de location à des prix élevés. Par exemple, l’entreprise peut déterminer que les contrats de locations seront renouvelés en fonction de leur valeur sur le marché immobilier. Cela a une importance considérable qui pourrait nuire à des résidents  locaux qui y ont vécu pendant des décennies. Tout cela met le marché immobilier de la région dans l’incertitude complète, et provoque une panique extrême chez les propriétaires “.

“La valeur d’un appartement est affectée par la longueur du temps restant dans le contrat de location. Si c’est un appartement situé sur un terrain avec une période de location de 100 ans ou plus, alors aujourd’hui, ces appartements sont vendus à leur pleine valeur marchande. Le problème commence par des appartements sur un terrain pour lequel les contrats de location sont sur le point d’expirer dans les 50 prochaines années ou moins. Tout le quartier Talbiyeh est loué par un contrat qui expirera en 2051. Je peux dire que dans le projet ‘ Rosh Rehavia’, la valeur des appartements  a diminué de 30 à 35 pour cent en dessous de leur  valeur marchande. Dans le cas des contrats de location qui viendront à échéance dans environ 40 ans, leur valeur a diminué de 15 à 20 pour cent de leur valeur, et cela continue à diminuer selon la durée restante de la période de location ».

“Certaines parties du quartier Katamon sont loués jusqu’à 2067. Le quartier Baka est en grande partie une propriété privée, mais une partie de celui-ci est loué contre l’Ordre franciscain (qui appartient au Vatican et est connu comme« Custodia de Terra Santa ‘) qui prendra fin en 2072-2073 “.

Vaut-il la peine d’acheter des appartements dans ces domaines, comme chacun d’entre eux sont maintenant dans l’obscurité totale?

“Tout d’abord il doit être parfaitement clair que quiconque effectue une transaction sur des terrains loués n’achète pas un appartement, mais plutôt signe un contrat très long d’entre 50 à 100 ans de location. Si c’est une affaire pour un appartement loué pour une période de 100 ans, il n’y a pas de différence de prix entre un appartement à l’autre, sur des terres privées. Cependant, dès que la transaction est faite, la valeur de l’appartement commence à diminuer, mais pas de façon linéaire, la baisse est beaucoup plus visible quand nous approchons les 50 dernières années de la période de location.

Est-ce raisonnable? En vaut-il la peine d’entrer dans un tel accord? Cela dépend de qui achète l’appartement. Si nous parlons d’un investisseur pour qui un contrat qui expire en 30ans n’est pas un problème, et ses enfants ont déjà été pris en charge, cela pourrait certainement être une décision raisonnable. Il y a des acheteurs qui auront peur d’acheter une propriété avec une date d’expiration. La question est pourquoi quelqu’un achète l’appartement, et à quel moment de la période de location achète-t-il  l’appartement. J’ai vérifié avec beaucoup de gens qui ont préféré acheter des propriétés qui avaient un contrat qui expirait dans 30 ou 40, en raison d’une chute leur valeur. Ils ont acquis l’appartement à un prix inférieur à la valeur marchande, et ont été en mesure de remplir un vieux rêve de vivre au cœur de Jérusalem ».

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