• Spain 16 France Israel america
x
x

Your search results

אדמות כנסיה

פורסם על ידי ranit on אוגוסט 7, 2016
| 1

היזהרו: דירה ב-2 מיליון שקל על אדמת כנסייה

LAGURanit – Lagur News

דירת 3 חדרים בשכונת רחביה על אדמת כנסיה מוצעת במחיר של 2 מיליון שקל? האם זה משתלם? היום העסקה נראית מפתה ואולי גם כדאית, אך מסוכנת. מחר, יכול להיות, שתדרשו להוסיף על מחיר הדירה עוד 50% ממחירה. ממה להיזהר ברכישת דירה שעל אדמת כנסייה?

שוק נדל"ן היוקרה בירושלים לא עמד בצל אי ודאות מזה שנים. כ-100 אלף דונמים מהקרקעות בישראל, שהם כשליש מקרקעות המדינה, מוחזקים בבעלות כנסיות ומסדרים נוצריים. עסקאות נדל"ן שנעשו על אדמות אלה תמיד היו לתקופה קצובה של עד 99 שנה. זמן ארוך למדי, מה שלא הרתיע חברות וגורמים פרטיים לבצע עסקאות נדל"ן יקרות על אדמות אלה.

עם זאת בחלק מהקרקעות חוזי החכירה שנחתמו מגיעים לקיצם, ותוקפם מאיים לפוג. המשמעות:, על פי החוק ועל פי פסק דין שניתן בעבר, בעלי הבית אינם זכאים לכל פיצוי — הקרקע והבניין שעליה חוזרים אוטומטית לבעלות הכנסייה או עוברים למי שהצליח להשיג ממנה את הארכת הסכם החכירה. (זאת בניגוד לקרקע המוחכרת מהמדינה או מקק"ל, שמאריכות כמעט באופן אוטומטי את הסכמי החכירה, תמורת תשלום סמלי).

כך קרה לאחרונה בפרויקט "ראש רחביה" שברחוב קק"ל בירושלים, כפי שפורסם בעיתון "הארץ". מהפרסום עולה כי בשנת 1936 נחתם הסכם חכירה ארוך לתקופה של 99 שנה בין המנזר הרסטיבוני ליזמי הפרויקט, דאז. רבים רכשו דירות בפרויקט ואף אחד לא הרגיש את החרב המרחפת מעל ראשם. ובצדק. כיום נותרו 18 שנה בלבד לפקיעת הסכמי החכירה. מי שמשכילים להבין את ההזדמנות הם כרישי נדל"ן שמנסים להגיע להסדרים מול מוסדות הדת. כך עשה לפני כשנתיים איש העסקים משה עידן, איש ש"ס מוכר, כאשר חתם על עסקה מול המנזר בסכום של כ-1.2 מיליון דולר לצורך חידוש הסכם החכירה לתקופה של 200 שנה.

מה המשמעות לגבי בעל דירה בפרויקט?

עידן הציב את בעלי הדירות בפני דילמה לא פשוטה: או שירכוש מהם את הדירות בשווי של 50-60 אחוז משווין, או שהם ירכשו ממנו את זכויות החכירה בסכום דומה. אפשרות שלישית היא, שהדיירים ימשיכו להתגורר בדירתם על פי הסכם החכירה הישן, אך ככל שיחלוף הזמן ילכו וירדו מחירי הדירות, בעוד שמחיר חידוש הסכם החכירה ימשיך ויעלה, כך שבעוד 18 שנה המחיר יתאפס ואותם בעלי דירות יאלצו לעזוב את בתיהם ללא כל תמורה.

נכון להיום המצב בפרויקט "ראש רחביה" הוא, כי עידן מבקש מדיירי הבניין תוספת של כ-400 אלף דולר על מחיר דירתם, לצורך חידוש הסכם החכירה.

לפי הסכם החכירה שחתם עידן, די שימכור את הארכת החכירה לשלושה מבין 32 דיירי הבניין, כדי שיחזיר את ההשקעה שעשה.

המתרחש בפרויקט "ראש רחביה" הוא קדימון לטלטלה קשה שעשויה לפקוד פרויקטים ודירות רבות בירושלים אשר נבנו על אדמות כנסיה. פרויקטים דומים נוספים הנמצאים על הכוונת הם "גן רחביה" ו"לב רחביה" שברחוב הנרקיס היושבים על קרקע של מנזר רטסבון השייך ל"מסדר אבות ציון" הלטיני. חוזי החכירה שנחתמו בפרויקטים אלה הם עד 2035.

הפטריארכיה כובשת את ירושלים

רבים מתושבי ירושלים מתגוררים באזורים ששייכים לכנסיות. למעשה רובה של שכונת טלביה שייכת לפטריארכיה היוונית אורתודוקסית, כך גם שכונת רסקו, שכונת בקעה בחלקה שייכת למסדר הפרנצ'סקני, כיכר צרפת בירושלים ממוקמת בשטח של המנזר הפרנצ'סקני וכך גם שטחים רבים בהר הזיתים השייכים לכנסייה הרוסית ולכנסייה היוונית. שלא לדבר על כל שכונת ניות אשר נחכרה בידי קק"ל מהכנסייה היוונית, וכך גם עמק המצלבה, גן הפעמון והמבנים שעליו, השטח שבין מלון המלך דוד לשכונת ימין משה, משכן הנשיא או לפחות חלק ממנו, וכך גם בית הרבנות הראשית, חלק מ"קניון ממילא", שטחים מאזור גבעת רם וחלק מרחוב קרן היסוד.

ראשיתו של הסיפור בתחילת המאה ה-19, אז החלו כנסיות ומסדרים לרכוש שטחי קרקע גדולים מחוץ לעיר העתיקה. הבולטת בהיקף עסקאות אלה היתה הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים. כפועל יוצא, בראשית שנות ה-50 של המאה הקודמת מצאו עצמן הכנסיות מעורבות במספר רב של עסקאות שכירות ארוכת טווח עם שוכרי נכסים, יהודים וגם ערבים, כמו-גם עם נציגי המדינה והקרן הקיימת לישראל, אשר מרבית הקרקעות הוחכרו לידי קק"ל לתקופה של 100 שנה, עד 2051.

בראשית המאה ה-21 בהתקרב תקופת החכירה לסיומה, בער הצורך לחדשה לתקופה נוספת. בשל התנגדותם של גורמים יוונים אורתודוקסים פרו-פלשיתינם, עסקאות אלו בוצעו בחשאיות. הכנסיות נמנעו ככל שניתן לבצע עסקאות מול מוסדות המדינה, והעדיפו לעשות זאת מול גורמים פרטיים. לימים נעשה ניסיון להביא לבעיית פתרון בעיית הקרקעות בירושלים באמצעות הסכם שנעשה עם המדינה בתיווך אנשי עסקים. העסקה שקודמה בזמנו כללה תשלום של כ-20 מיליון שקל במזומן לטובת קרקעות שבבעלות הפאטריארכיה לתקופה של 999 שנה. עם זאת ניסיון זה נכשל בשל תרמית שביצע אחד המקורבים לעסקה.

בשנים האחרונות בוצעו מספר עסקאות על אדמות כנסייה על-ידי חברות פרטיות. העסקה האחרונה עליה דווח נחתמה לפני כשלוש שנים ועוררה סערה בשוק הנדל"ן בירושלים לאחר שהתברר שהמעורבת בעסקה היא חברה זרה שרכשה עשרות דונמים בשכונת רסקו, בין היתר ברחוב ש"י עגנון. על הקרקע עשרות בניינים ומאות בעלי דירות שעשויים למצוא עצמם בתום מועד סיום החכירה מתמודדים מול דרישות של חברה פרטית לחידוש חוזי החכירה תמורת סכום ניכר אשר עשוי אף להגיע לשווי דירותיהם.

שנתיים קודם לכן נחתמה עסקת ענק בין הפטריארכיה היוונית לקבוצת משקיעים יהודים מישראל ומחו"ל, כשהפטריארכיה מכרה את מרבית זכויות החכירה שבבעלותה על מקרקעין בירושלים בסכום מוערך של כ-80 מיליון שקל. עם קבוצת המשקיעים נמנית משפחת בן דוד, אחת המשפחות האמידות בירושלים, המחזיקה מקרקעין רבים. עסקה זו כללה בין היתר 85 חלקות מהיקרות ביותר בירושלים, המתפרשות על מאות דונמים, בין היתר בשכונות טלביה, רחביה, בקעה וקטמון. על קרקעות אלה נבנו בעשרות השנים האחרונות מאות רבות של מבנים, ובהם פרויקטים יקרים למגורים. לעסקה חשיבות מכרעת על כל בעלי הדירות במקום, לכשידרשו להאריך את חוזה החכירה.

קובי ביר: מחירי הדירות בפריים לוקיישן של ירושלים מתחילים לרדת

"במקרה של העסקה שבוצעה מול חברה זרה", מסביר שמאי המקרקעין ועו"ד קובי ביר, "החשש הוא כי בעסקה מעורבת חברה בעלת אינטרסים העוינים את מדינת ישראל, שהרי אז בעלי הדירות יכולים למצוא עצמם מול חברה פרטית שמחליטה על חוזי חכירה חדשים בסכומים גבוהים. למשל, החברה יכולה לקבוע שחוזי החכירה יחודשו לפי שווי מחירי הדירות בשוק. יש לכך משמעות ניכרת שעשויה לפגוע בתושבי המקום המתגוררים במקום עשרות שנים. כל זה מכניס את שוק הנדל"ן באזור לחוסר ודאות מוחלטת ואת בעלי הדירות לפאניקה גדולה".

"שווי הדירה מושפע ממשך הזמן שנותר לחוזה החכירה. אם מדובר בדירה היושבת על קרקע שתקופת החכירה היא 100 שנה ומעלה, אזי נכון להיום דירות אלה נמכרות בשווי שוק מלא. הבעיה מתחילה עם דירות היושבות על קרקעות שחוזי החכירה עתידים לפוג בעוד 50 שנה ומטה מהיום. כל אזור שכונת טלביה היא מוחכרת בחוזה חכירה שעתיד לפוג ב-2051. אני יכול להגיד שבפרויקט ראש רחביה שווי הדירות ירד בין 30-35 אחוז מתחם לשווי שוק. במקרה של חוזי חכירה שעתידים להסתיים בעוד כ-40 שנה, שווין יורד בין 15-20 אחוז משווין, וזה הולך ויורד לפי יתרת תקופת החכירה".

 

"חלקים מסוימים בשכונת קטמון נמצאים בחוזי חכירה עד 2067, שכונת בקעה היא ברובה בבעלות פרטית אבל חלק ממנה נמצא בחכירה מול המסדר הפרנצ'סקני (השייך לוותיקן ושידוע כ'קוסטודיה דה טרסנטה') אשר עתיד להסתיים ב-2072-2073".

 

האם שווה לרכוש דירות באזורים אלה, הרי כולם נמצאים היום בעלטה גמורה?

"קודם כל צריך להבהיר שמי שמבצע עסקה בקרקעות מוחכרות הוא לא רוכש דירה אלא חותם על עסקת שכירות ארוכה מאד של בין 50-100 שנה. אם מדובר על עסקה של דירה המוחכרת לתקופה של 100 שנה אין הבדל במחיר בין דירה כזו לדירה על קרקע פרטית. עם זאת ברגע שהעקה בוצעה, שוויה מתחיל לרדת , אבל לא בצורה ליניארית, זה מורגש הרבה יותר בהתקרב 50 שנה לגמר חוזי החכירה.

האם זה רציונלי? האם שווה להיכנס לעסקה כזו? תלוי מי רוכש את הדירה. אם מדובר במשקיע, שלא כל כך משנה לו אם חוזה החכירה עתיד להסתיים בעוד 30 שנה, ולילדים שלו הוא כבר דאג, זו בהחלט יכולה להיות החלטה סבירה. יש קונים שיחששו לקנות נכס עם חותמת פג תוקף. השאלה למה אדם רוכש ובאיזו נקודת זמן של חכירה הוא קונה את זה. בדקתי עם אנשים רבים שהעדיפו לרכוש נכסים שנותר להם עוד 30 או 40 שנה לסיום חוזה החכירה בשל הירידה בשווים. הם רכשו את הדירה במחיר נמוך מהשוק והצליחו להגשים חלום ישן של מגורים בלב ירושלים".

 

One thought on “אדמות כנסיה

  • עמי
    on דצמבר 29, 2016

    האם נראה לך הגינוי שכל עשרות בעלי דירות בטלביה יפונו מדירותיהם בשנת 2015 ?

    האם נראה לך שבתי משפט בישראל יאפשרו הארכת חוזי חכירה בגובה מאות אלפי ש"ח לדירה ?

    כנראה אנחנו חיים במדינות שונות.

השאר תגובה

כתובת האי מייל שלך לא תפורסם