• Spain 16 France Israel america
x
x

Your search results

בדרך לקפה ברוטשילד עצרו בנווה שאנן – הצד שלא הכרתם בתל אביב

פורסם על ידי ranit on פברואר 2, 2017
| 0

קילומטרים ספורים מפרידים בין שדרות רוטשילד בתל אביב לתחנה המרכזית הישנה, כ-7 דקות הליכה. בפועל המרחק המפריד בין שני הרחובות נראה כמו שנות אור. הראשון הינו חלון הראווה של תל אביב, מרכז עסקים עולמי ואילו השני נתפס כחצר האחורית של העיר, מרכז עירוני בלוי ומיושן, המאכלס בעיקר מסתננים אפריקאים, פועלים זרים מסין או זונות ונרקומנים.

אלא שבשנה האחרונה קיימת אווירה של שינוי בדרום תל אביב – תכניות התחדשות עירונית עליהן דובר במשך שנים רבות קיבלו תנופה, והן הופכות למציאות המשנה את הסביבה.

כך, מתחת לרדאר ולעניין הציבורי, תחת מעטה עבה של סטיגמות ודעות קדומות, הופכת דרום תל אביב לשוק נדל"ן פורח המושך אליו מספר הולך וגדל של משקיעים.

המספרים מדברים בעד עצמם. בדיקה באתר מדלן, המבוסס על עיבוד דיווחי רשות המיסים, מראה עליית מחירים פנומנאלית בחלק זה של העיר. כך לדוגמא, בשכונת נווה שאנן, אחת השכונות הנחשבות ליותר קשות ומורכבות באזור, מחירה הממוצע של דירת 2 חדרים עמד בשנת 2007 על 333 אלף שקלים, וצמח בשנת 2016 ל-1.337 מיליון שקלים, עלייה של 320% בשמונה שנים. מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים בשנת 2007 עמד על 436 אלף שקלים, והאמיר בשנת 2016 ל-1.500 מיליון שקלים, עליית מחיר של כ-245% .

"דרום תל אביב נמצאת היום בצומת של כוחות אדירים הפועלים בשטח ומשנים את השטח מקצה לקצה", מסבירה עינת זקריה מנכ"לית חברת "The Promised land"  מקבוצת Ewave Nadlan, המתמחה בייזום ושיווק פרויקטים לתושבי חוץ ומשקיעים. "הצעירים נוהרים למקום מכל הארץ. זה שילוב של העלויות הנמוכות יותר ביחס לצפון העיר, לצד האופי והאווירה המיוחדים של הסביבה. גם העירייה משקיעה סכומי עתק בשדרוג ושיקום התשתיות הישנות, ומשחררת ליזמים תכניות להתחדשות עירונית שהיו תקועות במשך שנים".

שנת 2015 – המומנטום התגבר

ללא ספק, שנת 2015 הייתה שנת קריטית בהתפתחות של הסביבה. גופים גדולים נכנסו לאזור בהשקעות אדירות, דוגמת קבוצת משולם לוינשטיין ושיכון ובינוי שרכשו את מתחם התחנה המרכזית בהיקף של כ-400 מיליון שקל; משקיעים קטנים התאגדו בקבוצות רכישה לחידוש והקמת מבנים חדשים; קודמה בנייתן של כ-1,000 יחידות דיור, בנוסף ל-180 אלף מ"ר של מתחמי תעסוקה, מסחר תרבות ופנאי ואושר הפרויקט לפיתוח מתחם שוק העלייה, הכולל הקמת פרויקט מגורים של 147 יחידות דיור חדשות.

דוגמא אחת לשינוי העצום שעובר השטח ניתן לראות בהריסת המבנה הידוע לשמצה ברחוב פין 1, שהיה ממוקם בלב מתחם התחנה המרכזית הישנה. המבנה שימש במשך שנים כאחת מתחנות הסמים והזנות המרכזיים של תל אביב, נהרס כחלק מתכנית ההתחדשות העירונית אותה מובילה עיריית תל אביב.

בהיבט הזה ניתן לראות את השינוי במחירי הדירות בשכונה. אם בתחילת העשור מחיר דירה למ"ר עמד על כ-15 אלף שקלים, הרי שמחיר מ"ר לדירה היום כבר נאמד בכ-30 אלף שקלים בפרויקטים החדשים, זינוק של כ-100 אחוזים בפחות משבע שנים. אלא שהמחירים האלה הם כאין וכאפס לעומת המחירים בשכונות סביב. בשכונת פלורנטין למשל הדירות נמכרות בכ-45 אלף שקלים למ"ר. אם נצפין מעט לאזור רוטשילד מחירי הדירות מאמירים לכ-60 אלף שקל למ"ר.

יש לציין כי מדד יד 2 העלה לפני כחודש נתון מעניין לפיו תשואת השווי הגבוהה ביותר שנרשמה בשנה האחרונה על שכירות ורכישת דירה כאחד, היתה בדרום תל אביב בשיעור כולל של 21.5%. אזור זה רשם עליה בשיעור של 18% ברכישת דירה, בעוד התשואה משכירות הגיעה במהלך 2016 ל–3.8%. התשואה השוטפת משכירות אולי אינה מרשימה יחסית לערים אחרות, אבל יחסית לתשואה המקובלת בתל אביב — כ–3% — מדובר בתשואה מכובדת.

"עליות המחיר בשנים האחרונות בשכונת נווה שאנן היו יפות", מסבירה זקריה, "אולם לדעתנו מדובר בפחות מחצי הדרך. את פירות ההשקעה הגדולות בדרום תל אביב ניתן יהיה לממש במלואם רק בעוד מספר שנים, כאשר יתקדם הביצוע של פרויקטי הדגל באזור, דוגמת מתחם התחנה המרכזית או שוק העלייה. זו בדיוק הסיבה שאנו רואים היום נהירה של משקיעים מכל הארץ, שגילו את הפוטנציאל באזור ומבקשים להשקיע בצד הנכון של תל אביב."

כפר עירוני במרכזה של תל אביב

זקריה מדברת מניסיון. חברת Ewave Nadlan חורשת על אזור דרום תל אביב בעשור האחרון. החברה בעלת ניסיון בליווי וייזום מספר רב של פרויקטי נדל"ן בהיקף מאות רבות של יחידות דיור, למעלה מעשר מהם, בדרום תל אביב.

"שכונת נווה שאנן עוברת שינוי חיובי משמעותי, והתהליך הזה עובר האצה משמעותית בשנה האחרונה. עשרות בניינים בשכונה עברו כבר תהליך של בינוי מחדש ומאוכלסים על ידי ישראלים – צעירים, סטודנטים וזוגות צעירים; כמעט בכל פינת רחוב הועמדו גדרות המסמנות שטח לפני תחילת בינוי או שלט המודיע על תחילתן של עבודות קרובות. אליהם מצטרפת גם עיריית תל אביב שעוסקת בשיפוץ התשתיות הפיסיות והרחובות בשכונה בהשקעה כספית עצומה".

"היהלום שבכתר הוא מדרחוב נווה שאנן", מוסיפה זקריה. "מי שבוחן את התב"ע ורואה את כיווני ההתפתחות של שכונת נווה שאנן רואה שהשכונה הזו תהיה כפר במרכזה של העיר תל אביב. בניינים נמוכי קומה בגובה של עד 6 קומות, המעניקים לשכונה אופי חם ואינטימי, כאשר במרכזו יעמוד המדרחוב שיכלול חנויות, גלריות ובתי קפה נעימים בקומת הקרקע ודירות מגורים מעליהם. המקום יהיה ללב הפועם של הסביבה, ויתחרה באטרקטיביות של פנינות חמד תל אביביות אחרות, דוגמת: מדרחוב נחלת בנימין או שוק הפשפשים. המשקיעים שלנו, שיצטרפו לייזום הפרוייקטים מאמינים כמונו באזור, וכבר נהנים מהשבחות אמיתיות ותשואה גבוהה על ההון. אנחנו בפירוש רואים רבעים דומים לנווה שאנן בעולם – דוגמת סוהו בלונדון והארלם בניו יורק – שתהליכי הפיתוח הפכו אותם מהמוזנחים בסביבתם למבוקשים ובעלי ערך. זה בדיוק התהליך שאנחנו מאמינים שיתרחש בשכונת נווה שאנן, ועוד יותר מזה, במדרחוב."

 

 

השאר תגובה

כתובת האי מייל שלך לא תפורסם