• Spain 16 France Israel america
click to enable zoom
טוען מפה
לא נמצאו תוצאות
הגדל מפה
המיקום שלי מסך מלא הקודם הבא
חיפוש מתקדם
אפשרויות חיפוש נוספות
נמצאו 0 results. להציג תוצאות?
חיפוש מתקדם

₪ 0 עד ₪ 50,000,000

אפשרויות חיפוש נוספות
we found 0 תוצאות
x
x

Your search results

כיצד ירד מחיר דירת הפנטהאוז?

פורסם על ידי ranit on ספטמבר 7, 2017
| 0

 
היום לא צריך להיות מיליונר בשביל להגיע לדירת פנטהאוז. דווקא בעשור האחרון, על רקע העלייה המשמעותית במחירי הדיור, רבבות ישראלים יכולים לרכוש וליהנות מדירת יוקרה מפנקת. התורמים לכך הם בין היתר פרויקטים מגוונים שנכנסו לשוק, כפרויקטים לחיזוק מבנים. האם קיימים הבדלים בין הדירות השונות או שפנטהאוז הוא פנטהאוז והרוכשים לא אמורים להרגיש בשום שוני משמעותי?
 
רנית נחום-הלוי
 
רכישת דירת פנטהאוז בפרויקטים לתמ"א 38 – חיזוק מבנים, נחשבה תמיד לעסקה פחות טובה בהשוואה לרכישת דירה חדשה. עסקאות שנבחנו הראו פער בשיעור של 25-15 אחוז בין מחיר דירה בפרויקטים לחיזוק מבנים בתמא"1 לעומת אלו במיזמי נדל"ן חדשים.
 
על הפער בין שני המוצרים, ניתן ללמוד משני פרויקטים הממוקמים בשכונת בזל בתל אביב, במרחק של כ-100 מטר אחד מהשני. הפרויקטים משווקים בבלעדיות על-ידי המתווך שלומי בן-ישי בעלים ומנכ"ל חברת PREMIUM TLV. פרויקט אחד הינו בחיזוק מבנים ממוקם ברחוב עובדיה מברטנורה 13, בו מוצעת למכירה דירת פנטהאוז תמורת 10.6 מיליון שקלים. הדירה בשטח של 136 מ"ר עם שלוש מרפסות, שתיים מהן בשטח של 50 מ"ר. סה"כ שטח משוקלל של הדירה עומד על 165 מ"ר, כך שהדירה משווקת לפי מחיר שמשקף 63,000 שקל למ"ר.
 
לחלופין, משווק בן-ישי דירת פנטהאוז בבניין חדש, ברחוב יהושע בן-נון 49 תמורת 11.7 מיליון שקל. הדירה משתרעת על שטח של 134 מ"ר ובה שלוש מרפסות בשטח של 20-30 מ"ר. סה"כ השטח המשוקלל של הדירה עומד על 159 מ"ר, כך שהדירה משווקת לפי מחיר שמשקף -74,000 שקל למ"ר, פער מחיר של כ-17% בין שתי הדירות.
 
"מה רוכש היה מעדיף, רכב חדש או רכב ישן", שואל בן-ישי, "אין בן אדם בר דעת שהיה משלם את אותו המחיר למוצרים כל כך שונים. בניין שעבר חיזוק מבנים זה אילוץ, והמחיר צריך להיות בהתאם".
 
רק השבוע הראה סוכן במשרדו של בן-ישי דירת פנטהאוז חדשה בבניין שעבר חיזוק ותוספות ברמת גן לרוכשים פוטנציאלים. הדירה מוצעת תמורת 45,000 אלף שקל. בסיור שערך הסוכן נראה שהרוכשים נדלקו על הדירה, אולם כשבחנו את הבניין עצמו וחדר המדרגות, המציאות נראתה פחות ורודה. 
 
"בסופו של דבר הם ויתרו על הרעיון לרכוש דירה בבניין המחוזק", מסביר הסוכן במשרדו של בן-ישי. "מה שהפיל את העסקה היה מראה הבניין עצמו, חצאי קומות בגרם המדרגות, לשם לא מגיעה המעלית, מה שיאלץ אותם לעלות/לרדת ברגל מספר מדרגות. כמו-כן, הטרידה אותם המחשבה שייתכן שהמעלית תתקע או לחלופין לא תהיה בשימוש מסיבות שונות, מה שייאלץ אותם לעלות 6 קומות רגלית. גם הדלתות הישנות של יתר דיירי הבניין הטרידו אותם והם מיד שאלו, האם היזם מתכוון להחליף את דלתות הדירות? מי שמוכר דירת יוקרה בשווי של 70-100 אלף שקל למ"ר, צריך לדאוג למראה הבניין כולו ולא רק לדירת הפנטהאוז. במידה וזה לא מתאפשר, המחיר מתכווץ בהתאם".
 
"פרויקט תמ"א 1 צריך להכניס מעלית", ממשיך בן-ישי, "ב-90% מהבניינים המקום לא מספיק להתקין מעלית שעומדת בתקן על-כן מוקמות מעליות מאולצות, קטנות יותר או שהקבלן חותך  חלק מחדר המדרגות, 7 ס"מ מצד אחד ועוד 7 ס"מ מצד שני. פעולה שכזו תאפשר להתקין מעלית שתכיל 3 אנשים בצפיפות. אלה מה קרה, חדר המדרגות צומצם, מה שמונע להעלות ריהוט דרך חלל המדרגות. מי שמבקש להעלות ריהוט כבד, יוכל לעשות זאת רק באמצעות מנוף. זו כבר בעיה. הבעיה מחמירה עוד יותר כאשר הדירה בעורף ולא פונה לרחוב, אז יש צורך לבקש טובה מהשכן, המתגורר בחזית הבניין, שיעלו עם המנוף לדירה שלו וכל יעבירו את הריהוט. זו מגבלה רצינית ביותר. מלבד העובדה שזה הופך למטרד ממש, הקושי הזה מצמצם את קהל הלקוחות, וזה משפיע על המחיר. שלא לדבר על מפרט טכני צנוע ביותר שיש בבניין, כלובי קטן הנשען על שטח הבניין הישן, מעלית שלא ע"פ תקן קיים, חניה מאולצת ואינסטלציה הרלוונטית רק לקומות החדשות. אלו אילוצים שמבדילים בין בניין מחודש לבניין חדש". 
 
"זה הזמן להשתדרג לדירת פנטהאוז"

"דווקא בעשור האחרון וכתוצאה מהעלייה המשמעותית במחירי הדיור, יכולים בהחלט רבבות ישראלים שבבעלותם, נניח, דירת 5 חדרים יד שנייה באחת מערי הלוויין של תל-אביב, לשדרג לדירת פנטהאוז סבירה", מסבירה ד"ר רינה דגני מנכ"ל קבוצת גיאוקרטוגרפיה. "לדוגמה, אפשר בטווח של 25 עד 35 אלף שקלים למ"ר, להגיע לפנטהאוז בהחלט סביר. במילים אחרות: בשונה מפנטהאוזים יוקרתיים בתל-אביב, שם המחיר למ"ר עשוי להרקיע במאות אחוזים לעומת דירה רגילה, בפרויקט להתחדשות עירונית בכלל וחיזוק מבנים בפרט המחיר למ"ר נמוך בהרבה".

 "בפרויקטים של התחדשות עירונית נמצא לא מעט דירות יוקרה", ממשיכה ומסבירה סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת, YBOX ליאת גולן. "עם זאת קהל המתעניינים בדירות הללו הוא שונה ומפתיע. לא מדובר ברוכשי דירות המחפשים יוקרה, אלה מחפשים נוחות, לחוות את העיר, להיות במרכז העניינים, ולא בהכרח לצפות במתרחש מלמעלה, ממרומי המגדלים. הבדל משמעותי במיוחד הוא בכל הקשור לדמי הניהול. בעוד שבמגדלים דמי הניהול נאמדים בכאלפי שקלים לחודש מי שבחר לרכוש דירת יוקרה במבנים נמוכים יותר, שחוזקו או עברו שדרוג משלם דמי ניהול נמוכים משמעותית הנאמדים במאות שקלים בלבד. כמו-כן, בדומה לפרויקטים במגדלים, החברות הבונות בהתחדשות עירונית משקיעות באיכות התכנון, הביצוע וטיב המוצר ולכן נוכל למצוא דירות פנטהאוז רבות המתוכננות כדובדבן שבקצפת ועשויות לכלול שלל פינוקים כגון בריכה, מערכות בית חכמות, מטבחי יוקרה ועוד".  

השאר תגובה

כתובת האי מייל שלך לא תפורסם