• Spain 16 France Israel america
x
x

Your search results

מה קרה לשוק מגורי היוקרה בישראל? תושבי החוץ והמשקיעים נותרים מאחור

פורסם על ידי ranit on ינואר 8, 2017
| 0

רנית נחום-הלוי

אם במהלך 2015 בוצעו למעלה מ-190 עסקות נדל"ן בסכום של יותר מ-10 מיליון שקל, בשנה החולפת, צנח מספר העסקאות ל-90 בלבד, ירידה בשיעור של למעלה מ-50%.

שנת 2016 תירשם כאחת השנים החלשות בשוק מגורי היוקרה של ישראל בשנים האחרונות. הירידה בהיקף העסקאות בשוק מגורי היוקרה בשנה האחרונה נרשמה במרבית הערים ברחבי הארץ. בעיר תל אביב שבה מספר העסקאות הגבוה ביותר ירד מ-128 בשנת 2015 ל-60 בלבד בשנת 2016. גם העיר הרצליה רשמה ירידה בהיקף עסקאות של שוק מגורי היוקרה כאשר נסגרו בעיר 7 עסקאות בלבד במהלך השנה, לעומת 26 בשנה המקבילה אשתקד. בירושלים נסגרו 6 עסקאות כאלה לעומת 20 בשנה שעברה ובכפר שמריהו נחתמה עסקה אחת בלבד לעומת חמש עסקאות שנחתמו אשתקד. בניגוד למגמה זו דווקא בעיר נתניה היקף העסקאות בשוק זה עלה בשנה האחרונה מ-4 ב-2015 ל-חמש בשנה החולפת. גם הישוב סביון שומר על יציבות בהיקף עסקאות היוקרה כאשר בשנה החולפת בוצעו 4 כאלה.

יש לציין עוד כי ישובים רבים בהם התבצעו בעבר עסקאות מגה יוקרתיות כגון רשפון, בני ציון, רמות השבים וקיסריה (בין הישובים הבודדים הנחשבים יוקרתיים ורשמו ירידות בשיעור של 20 אחוז במהלך השנה החולפת) – נמצאים בכלל מחוץ לרשימה בהם בוצעו עסקאות של מעלה 10 מיליון שקלים.

מגמה נוספת שבלטה בשנה האחרונה נוגעת לעניין מחירי דירות היוקרה. גם בסגמנט זה ניתן לזהות ששיאי המחירים שנרשמו בשנים הקודמות נעלמו. כך למשל, העסקה הגבוה ביותר שנחתמה במהלך 2016 היתה על דירת 565 מ"ר בקומה ה־41 של מגדל מאייר בשדרות רוטשילד בתל אביב ונמכרה תמורת כ-40 מיליון שקל. לשם השוואה, במהלך 2015 העסקה היקרה ביותר עמדה על 58.6 מיליון שקל.

העסקה הבאה היקרה שנחתמה במהלך 2016 היתה בישוב כפר שמריהו כאשר נמכר בית בשטח של כ-500 מ"ר בנוי ברחוב החורש תמורת 32 מיליון שקל.

העסקה הבאה היוקרתית שנרשמה ב-2016 בוצעה אף היא בתל אביב. מדובר על דירת פנטהאוז בת 4 חדרים במגדל של רובע לב העיר ברחוב מזא"ה שנמכרה ב–29.9 מיליון שקל.

העסקה הרביעית בסדרת העסקאות היקרות שנרשמה בשנה החולפת בוצעה בישוב סביון, שם נמכר בית בסכום של 26.7 מיליון שקל.

העסקה החמישית בסדרה בוצעה אף היא בתל אביב, בפרויקט המגדלים ברחוב הירקון 55 כאשר נמכרה דירה בשטח של 208 מ"ר, הפעם בקומה 11 – תמורת 23.59 מיליון שקל.

גם העסקה השישית מבין העסקאות היקרות ביותר של השנה האחרונה בוצעה במגדל רובע לב העיר ברחוב מזא"ה. מדובר בדירת 5 חדרים ששטחה 236 מ"ר, הנמצאת בקומה ה-21, שנמכרה תמורת 23.25 מיליון שקל.

העסקה השביעית שנחתמה בשנה החולפת נרשמה בעיר הרצליה – שם נמכר קוטג' בשטח של כ-400 מ"ר בנוי ברחוב שבט מנשה בהרצליה פיתוח תמורת 18 מיליון שקל. זאת, אגב, לעומת וילה שנמכרה בשנה שעברה ב־39 מיליון שקל.

את העסקה השמינית בסדרה רשמה העיר ירושלים, שם נמכרה דירת 4.5 חדרים בפרויקט  של רשת ישרוטל ברחוב עמק רפאים תמורת ־17.6 מיליון שקל.

העסקה התשיעית בסדרה נרשמה בעיר חיפה – שם נמכרו שתי דירות צמודות בשטח של 350 מ"ר בנוי ברחוב שדרות הנשיא במרכז הכרמל תמורת כ-14 מיליון שקל.

העיר נתניה חותמת את סדרת העסקאות היקרות שבוצעו במהלך 2016. שם נמכרה במהלך השנה החולפת דירת חמישה חדרים בשטח של 324 מ"ר בפרויקט בריגה בשכונת עיר ימים בנתניה תמורת 13.4 מיליון שקל.

למה זה קורה?

מגמת ההיחלשות בשוק מגורי היוקרה אינה חדשה, אך 2016 ממחישה כי אין המדובר במשבר חולף אלה בתופעה של ממש הנובעת משחיקה של פלח שוק שצמח בשנים האחרונות תוך הסתמכות על התפתחות הנדל"נית ששרתה בשנים האחרונות בישראל. למעשה הירידה בהיקף העסקאות הנדל"ן בסכום של יותר מ-10 מיליון שקל החלה להראות אותותיה באמצע השנה שעברה. יותר נכון ביוני 2015, זאת לאחר ששר האוצר, משה כחלון העלה באותו חודש את מס הרכישה על משקיעים מ–5% ל–8%. מדובר בתוספת משמעותית שמגיעה למאות אלפי שקלים בשוק מגורי היוקרה (אם מדובר בדירות של מעל 5 מיליון שקל, הרי מס רכישה כזה מגיע לכ-400 אלף שקל).

יש לזכור כי חלק מהמשקיעים הם תושבי חוץ, שגם לגביהם המדיניות הממשלתית השתנתה בשנתיים האחרונות. ממדיניות אוהדת השקעות חוץ  למדיניות שדוחה עסקאות כאלה. כך למשל, במהלך תקופה זו ביטלה המדינה את הפטור ממס רכישה לתושבי חוץ, גם אם זה רכש את דירתו היחידה. כעת ייחסו המיסויי של תושב החוץ בעניין מס הרכישה זהה לזה של משקיע בישראל והוא ישלם מס בשיעור של 8% ברכישת נכס בשווי של עד 4.89 מיליון שקל. על חלק השווי של מעל סכום זה יהיה תושב החוץ מס רכישה בשיעור של 10%.

צעדי מיסוי אלה גם אם הם מרתיעים במידה מסוימת את קהל תושבי החוץ, הינם מתגמדים לעומת ה"איום הגדול" שלהם מפני ביקורת הרשות להלבנת הון. בשנתיים האחרונות פתחה הרשות במתקפה חסרת תקדים נגד תושבי חוץ או אוכלוסיית ישראלים חוזרים במטרה לפעול למניעת הלבנת הון ו"כסף שחור". נכון להיום תושבי חוץ אינם יכולים להעביר בקלות כספים לישראל או להפקיד כספים בבנקים בישראל, כפי שהיה קודם לכן.  הרשות להלבנת הון עוקבת אחר כל הכספים המופקדים במערכת הבנקאית בהתייחס לכללים של המפקח על הבנקים, כך שכל סכום שנחשד בהלבנת הון ואין עליו דיווח, נעצר מיידית.

התוצאות לא איחרו לבוא. מנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי ב-2015-2013 רכשו המשקיעים 30-26 אלף דירות בשנה. בתשעת החודשים הראשונים של 2016, לעומת זאת, הם רכשו כ-17 אלף דירות בלבד. לעניין תושבי החוץ עולה מנתוני הכלכלן הראשי כי בשמונת החודשים הראשונים של 2016 רכשו תושבי חוץ 1,566 דירות – ירידה של 36% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר של רכישות שביצעו תושבי חוץ מאז 2003, אז הושפע שוק הדיור  מאירועי האינתיפאדה השנייה.

יש לציין עוד כי מנתוני בנק ישראל עולה כי היקף עסקאות המקרקעין שעשו תושבי החוץ ברבעון השני של 2016 צנח בשיעור של 15% לעומת הרבעון הראשון של 2016. בעוד שהיקף עסקאות המקרקעין שעשו תושבי החוץ בישראל ברבעון הראשון הסתכם ב-145 מיליון דולר, ברבעון השני של השנה הוא מסתכם ב-126 מיליון דולר בלבד.

נתונים אלה שומרים על מגמת ירידה תלולה בהיקף עסקאות המקרקעין שמבצעים תושבי החוץ בישראל. בהשוואה לרבעון השני של 2015 הרי שמדובר בירידה בשיעור של 120%, שאז היקף עסקאות הנדל"ן שנעשו על-ידי תושבי החוץ הסתכם ב-277 מיליון דולר.

למעשה היקף עסקאות הנדל"ן של תושבי החוץ נמצא במגמת ירידה מובהקת מאז 2015. בעוד שב-2015  הגיע היקף עסקאות הנדל"ן של תושבי החוץ בישראל ל-918 מיליון דולר, בשנת 2014, הסתכם היקף עסקאות אלה ב-1.132 מיליארד דולר. היקף העסקות ב-2015 הוא הנמוך ביותר שנרשם בעשור האחרון, והוא עומד במקום השני לאחר שנת 2012, אז נרשמה ירידה דומה בהיקף השקעות המקרקעין שהגיע ל-902 מיליון דולר בלבד.

לפי נתוני בנק ישראל שנות השיא  בהיקף השקעות במקרקעין שנעשו על-ידי תושבי חוץ בישראל הן בין השנים  2005-2007, אשר הגיעו ל1.224-1.564 מיליארד דולר בהתאמה.

דירה בפרויקט בית ליסין דירה בפרויקט נאמן, יוסי אברהמי

 

השאר תגובה

כתובת האי מייל שלך לא תפורסם