• Spain 16 France Israel america
חיפוש מתקדם
אפשרויות חיפוש נוספות
נמצאו 0 results. להציג תוצאות?
חיפוש מתקדם

₪ 0 עד ₪ 50,000,000

אפשרויות חיפוש נוספות
we found 0 תוצאות
x
x

Your search results

קונים קרקע חקלאית? התייחסו לכללי הזהירות

פורסם על ידי ranit on נובמבר 6, 2016
| 0

רנית נחום-הלוי

הרצון לעשות "אקזיט" בהון העצמי משך בשנים האחרונות משקיעים רבים לתחום הקרקעות החקלאיות. ההנחה היתה ברורה, אם על דירה ניתן להרוויח בין 20-40 אחוז ממחיר דירה בתקופה של כשנתיים, אז על קרקע חקלאיות אפשר להכפיל את הרווח.

הדבר נכון. כל עוד על הקרקע החקלאית מתוכננת תוכנית בניה למגורים, למסחר, תעסוקה או משרדים, ואין לרשות המקומית או למדינה כוונה להפקיעה במסגרת התוכנית המקודמת, או לחלופין, לייעד את הקרקע המיוחלת לשביל, דרך או כביש.

סיפורי הצלחה על רווחי הון שגרפו משקיעים על קרקעות חקלאיות נשמעו לא מעט בשנים האחרונות. אחרי הכל שוויין של קרקעות חקלאיות הינו נמוך משמעותית ממחיר קרקעות מופשרות, והימור נכון על קרקע חקלאית, שלאחר כמה שנים מופשרת לבנייה, עשוי בהחלט להניב תשואה של מאות אחוזים על ההשקעה. בסופו של דבר, בתקופה בה מחירי הדירות עולים ללא פרופורציה, למרות ניסיונות הממשלה להציף את השוק, זה רק עניין של זמן עד שרמות המחירים יגיעו לקרקעות חקלאיות, גם כאלה שעליהן אין תוכנית בנייה.

עם זאת, כמו כל השקעה ספקולטיבית עם רווחי ענק, מדובר בהשקעה מסוכנת מאוד. רבים מאוד המקרים של אנשים שהשקיעו בקרקע חקלאית, ונתקעו איתה לעשרות שנים. במקרים אחרים, אם המדינה מחליטה להפקיע את הקרקע להקמת תשתיות למשל – מחירה עלול לצנוח לאפס. שלא לדבר על מקרים בהם משקיעים נכנסו לעסקאות מפוקפקות עם חברות שהבטיחו רווח גדול, אך הצליחו להשאיר את הרוכשים בלא כלום. כך קרה עם חברת "אדמה" בבעלות היזם אורן קובי, אשר הצליח להונות רוכשים רבים ולפי החשד מעל ב-35 מיליון שקל מכספי לקוחות ששיווק להם קרקעות חקלאיות, באמתלה כי ניתן לבנות עליהן דירות.

לספקולנטים בתחום הנדל"ן כדאי להיות מודעים לרגישות הגדולה בנושא הפשרת הקרקעות החקלאיות. לכל הפשרה קמים מתנגדים רבים. גורמים אלה הופכים את ההשקעה בקרקעות חקלאיות מתוך תקווה שיופשרו לבנייה למסוכנת במיוחד.

באמצע שנות ה-90 יזמו מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון הקמת עיר באזור הקריות, על אלפי דונם חקלאיים בין הערים קרית ביאליק לקרית אתא. מחיר קרקעות חקלאיות בשטח העיר המתוכננת הוכפל בתוך זמן קצר; ואולם אז החל לפעול הלובי של העיריות בגליל, שטענו כי הקמת עיר כזו תפגע בהן. כתוצאה מכך בוטלה התוכנית ומחירי הקרקעות ירדו.  בתחילת העשור הנוכחי הוצאה התוכנית מהמגירה, והממשלה דנה בה ברצינות. מחירי הקרקע במקום שוב זינקו. ואולם אז חזר לתמונה הלובי של ראשי עיריות הצפון, התוכנית נפלה – ועמה המחירים.

גם בדרום תל השומר ליד רמת גן אירע מקרה דומה. ב-1989 פורסמו בכלי התקשורת פרסומים רבים שפיתו משקיעים רבים לרכוש קרקע חקלאית במתחם מתוך ציפייה להקמת קוטג'ים בעתיד. בזמנו הובטח כי תוך חמש שנים יקבלו אישורי בנייה. בפועל, תוכנית לשינוי הייעוד בתל השומר והקמת שכונת מגורים עם 1,100 יחידות דיור במבנים בי 7-15 קומות ופארק היי-טק, אושרה רק בינואר 2010 בוועדה המקומית.

גם היום מוצעים בשוק קרקעות חקלאיות במחירים גבוהים יחסית. באזור רחובות מוצעת קרקע חקלאית בשטח של כ-500 מ"ר תמורת כ-650 אלף שקל; בראשון לציון מוצעת היום קרקע חקלאית בשטח של דונם תמורת 750 אלף שקל; במושב בני ציון שבשרון מוצעת למכירה קרקע חקלאית בשטח של כחצי דונם תמורת כ-450 אלף שקל.

יוצא אם כך, כי בשנים האחרונות עד היום, שוק הקרקעות החקלאיות נשען על גאות הקיימת בשוק הבניה למגורים. המצב הזה אפשר לגורמים עסקיים שונים ללבות ציפיות בכל מיני אזורי ספר ולשווק קרקעות חקלאיות למשקיעים במחירים מופקעים תוך הבטחות להפשרת הקרקע בשנים הקרובות, מה שרחוק מהמציאות בחלק מהמקרים.

"הקרקע אינה זמינה לבניה"

נכון להיום, תקנות חדשות שנכנסו לתוקף רשמית השבוע מבקשות לראשונה לצמצם את התופעה ולהקשות על מבצעי העסקאות. תקנות אלו, שכותרתן תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה) קובעות כי במכירה של קרקעות מסוג זה על המוכר לגלות באופן ברור ובולט בפרסומת כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. במידה ומדובר בפרסומת כתובה יהיה על המפרסם לכתוב באופן ברור ומובלט כי מדובר בקרקע שאינה זמינה לבנייה בגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת.

התקנות החדשות כוללות בין השאר גם חובה למסור לרוכש הפוטנציאלי, בכתב וללא תשלום, שומה מעודכנת שתכלול בין השאר הערכה בנוגע לסבירות שינוי הייעוד בשטח. כלומר, אם עד היום יכלו מוכרי קרקעות חקלאיות לפזר הבטחות בנוגע לשינוי הייעוד ללא כל מגבלה חוקית – הרי שכעת ייאלצו חברות מסוג זה לצרף שומות מקצועיות שיתמכו במסרי השיווק שלהן.

השאר תגובה

כתובת האי מייל שלך לא תפורסם