• Spain 16 France Israel america
חיפוש מתקדם
אפשרויות חיפוש נוספות
נמצאו 0 results. להציג תוצאות?
חיפוש מתקדם

₪ 0 עד ₪ 50,000,000

אפשרויות חיפוש נוספות
we found 0 תוצאות
x
x

Your search results

רכישת דירה חדשה מחברת בנייה

פורסם על ידי niro on מאי 5, 2015
| 0

ההסכם והמפרט
בעת רכישת דירה חדשה מחברת בניה (או מקבלן שאינו מאוגד כחברה) (להלן: החברה), על החברה לצרף להסכם המכר מפרט טכני של הדירה בהתאם לצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974, המפרט את זיהוי הדירה, את תאור הבניין, המבנה, הדירה, ציודה ואביזריה, ואת הרכוש המשותף.
רמת המפרט נקבעת ע"י החברה אך במשא ומתן מתאים אפשר לשפר את הרמה הניתנת בדירה כגון בסוג המטבח ואביזריו, גינון, סוגי הריצוף, כלים סניטריים וכיוב'.
ישנן חברות בניה הנוהגות להשתמש בביטוי "שווה ערך" ביחס לפריטים במפרט הטכני, אך רצוי להימנע מכך ככל האפשר ולפחות לציין מה יהיו האלטרנטיבות "שוות הערך".
 על המפרט לכלול גם את תוכנית הדירה בקנ"מ של 1:100, תוכנית של קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת הגג וכן תוכנית המגרש כפי שנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית.
על הרוכש לעמוד על פירוט ההצמדות לדירה (חניה, מחסן, גינה וכיוב') וציונן בתשריט, וכן כדאי לבדוק היכן ממוקמים המתקנים המשותפים של הבניין כגון פח האשפה, צובר גז, טרנספורמטור וכיוב'.
חשוב להקפיד כי כל הבטחות נציגי החברה ו/או המשווקים מטעמה לגבי הדירה (לרבות חניה, גינה, וכיוב') יקבלו ביטוי ברור בהסכם המכר ובנספחיו.
 תאריך מסירה
בעת עריכת ההסכם יש להקפיד על קביעת תאריך ברור למסירת הדירה. בהסכם יהיה ודאי סעיף המאפשר לחברה למסור את הדירה באיחור כלשהו, אך יש לדעת שאפשרות לאיחור מעל חודשיים ללא הצדקה אינה סבירה, ובכל מקרה יש להקפיד על קביעת פיצוי הולם בגין איחור מכל סיבה שהיא, מעבר לחודשיים האמורים.
יש לשים לב לפרק המתייחס ל"כוח-עליון" אשר עשוי לכלול "מצב בטחוני" כעילה לדחייה, כאשר מצב זה אינו נדיר בישראל.
תשלום "הוצאות משפטיות"
על אף שמסיבות שונות מתווסף לעיתים למחיר הדירה תשלום עבור הוצאות משפטיות של חברת הבנייה, חשוב לציין כי עורך-הדין של החברה אינו מייצג את הרוכש ומנוע על פי דין מלעשות כן.
החקיקה
רכישת דירה חדשה מחברת בנייה כפופה לחוקי המכר (דירות) המגינים על זכויות הרוכשים בשני תחומים עיקריים:
התחום הראשון הוא לעניין הבטחת כספי הרוכשים המשולמים לחברת הבנייה.
ככלל רצוי שלוח התשלומים לחברה יהיה כפוף ומותאם להתקדמות הבניה.
יחד עם זאת, ובכל מקרה, החוק קובע מנגנונים להגן על הרוכשים ומבטיח את כספם עד לקבלת הדירות מחברת הבניה ורישום הזכויות בהן על שמם של הרוכשים.
בהסכם הרכישה עם חברת הבנייה על עורך-דינו של הרוכש להבטיח את זכויות הרוכש בהתאם לחוק המכר ובצורה יעילה, כך שלא יעמוד במצב בו מחד שילם ואיבד את כל כספו ומאידך לא קיבל את הדירה שקנה.
 הבטחת הכספים
החוק קובע כי מוכר לא יקבל מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה-עשר אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:
1.       מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור;
 2.       ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, תשי"א – 1951, שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צוין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש;
 3.       שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);
 4.       רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
 5.       העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
החלפת ערובה
מוכר שהבטיח את כספי הקונה לפי סעיף (1) או (2) לעיל יהיה רשאי להחליף את הערובה באחת מדרכי הערובה לפי סעיף (2), (3), (4) או (5), ובלבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה החזקה בה לקונה, והכל אם לא הותנה על דרך אחרת בחוזה המכר;
אין בהוראות אלו כדי לגרוע מהאמור להלן לעניין סייג בתשלומים.
 סייג לתשלומים
קונה של דירה, שהכספים ששילם או שעליו לשלם למוכר לא הובטחו כאמור בסעיף (1) או (2) לעיל, לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה שנקבעו בתקנות, על אף האמור בחוזה המכר.
תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה – 1975, הן שקובעות את שיעורי התשלומים באחוזים ממחיר הדירה ולפי שלבי הבניה שבוצעו בדירה או בבניין שבו היא נבנית.
הבטחת כספי קונה דירה על מקרקעי ישראל
הייתה הקרקע שעליה הדירה הנמכרת ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, לא יהא המוכר חייב להבטיח את כספי הקונה כמפורט לעיל אלא לתקופה שתסתיים בהתמלא כל אלה:
(1) הושלמה בניית הדירה בהתאם לחוזה המכר;
(2) נמסרה ההחזקה בדירה לקונה;
(3) נחתם חוזה בין הקונה לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) ובו התחייב המינהל להביא לידי רישום הקונה כשוכר הדירה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים כשהיא נקיה מכל שעבוד או התחייבות לשעבוד, מעיקול, ומכל זכות של צד שלישי, למעט שעבוד או התחייבות לשעבוד לחובת הקונה.
 *ראה חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974.
 התחום השני הוא לעניין אי התאמת הדירה להסכם ולעניין אחריות לליקויי בנייה מסוימים.
ראשית יש להימנע מלחתום על מסמך לפיו עצם קבלת הדירה על ידי הרוכש מהווה אישור להיותה במצב תקין ושלם בהתאם למפרט. מדובר ממילא בהתנאה אסורה על חוק המכר (דירות).
 עם קבלת ההודעה על האפשרות לקבל את החזקה בדירה יש לתאם מועד שבו תוכלו להגיע לדירה, לאחר שנוקתה ע"י החברה בצורה סבירה שתאפשר בדיקת הרצפות והכלים סניטריים, ושם תפגשו עם נציג החברה שיעבור אתכם על כל חלקי הדירה ותבדקו יחד את מצבה. מקובל לערוך בביקור כזה פרוטוקול מסירה המפרט את מלוא הממצאים שנצפו על ידכם.
בהתאם לפניה מסודרת שעורך הרוכש אל החברה, מקובל שהחברה מטפלת במרוכז בכל הליקויים הסובלים דיחוי בתום שנת המגורים הראשונה בדירה.
 החוק מגדיר סוגי ליקויים ואת תקופת הבדק החלה על כל אחד מהם, מרגע שקיבל הרוכש את הדירה, וכן קובע תקופת אחריות המתחילה בתום תקופת הבדק.
יש לבדוק את עדכוני החוק לגבי סוגי הליקויים המפורטים ואולם כדוגמא נציין כי החוק מתייחס לפרטים כדלקמן: צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים; חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט; מכונות, מנועים ודודים; קילוף חיפויים בחדרי מדרגות; שקיעת מרצפות בקומת קרקע; שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין; סדקים עוברים בקירות ובתקרות; קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים; וכן כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית.
החוק קובע שהמוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה (דהיינו יש "אי-התאמה") אם התקיים אחד מאלה:

הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;
תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה;
בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות.

 החוק אף מגדיר "אי התאמה יסודית" כאי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;
 הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד, או שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
 אם התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
 יובהר כי בכל מקרה אין להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה.
*ראה חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973;
משרד עו"ד י. ביניש
רח' קרן היסוד 19 ב'
94188 ירושלים
טל' 02.6253395     פקס 02.6250165
ivtzan@netvision.net.il