• Spain 16 France Israel america
חיפוש מתקדם
אפשרויות חיפוש נוספות
נמצאו 0 results. להציג תוצאות?
חיפוש מתקדם

₪ 0 עד ₪ 50,000,000

אפשרויות חיפוש נוספות
we found 0 תוצאות
x
x

Your search results

רכישת דירה מיד שניה

פורסם על ידי niro on מאי 5, 2015
| 0

ברכישת דירה מיד שניה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין המתמחה במקרקעין שידאג להבטיח ולהגן על כספיכם ועל זכויותיכם ככל שניתן, כך שבסופו של דבר תרשמנה הזכויות בדירה (וכל הצמוד לדירה לרבות חניה, מחסן, גג וכיו"ב) על שמכם כשהן נקיות מכל חוב, שעבוד, משכנתא או זכות צד ג' כלשהו.

עורך הדין מטעמכם יערוך עבורכם בדיקות משפטיות רבות הנוגעות להיבטים קנייניים, חוזיים, היבטי תכנון ובניה, וכיו"ב.
 
הזכויות במקרקעין הנוגעים לדירה– המקרקעין בישראל מתחלקים לקרקעות שהן בבעלות פרטית לגביהן מתנהל רישום על שם בעליהן בלשכות רישום המקרקעין (טאבו) ולקרקעות שהן בבעלות המדינה המנוהלות על ידי מינהל מקרקעי ישראל, קרן קיימת לישראל (קק"ל), רשות הפיתוח וכיו"ב. זכויות החכירה (שכירות לתקופה ארוכה בדרך כלל ל-49 שנה עם אפשרות לחידוש תקופת השכירות)  על פי הסכמי חכירה רשומות במנהל, בחברות משכנות או בלשכות רישום המקרקעין. במקרה כגון זה, יש לוודא שהחכירה מהוונת (שולמו דמי היוון) ואין צורך בתשלום דמי הסכמה (החלים על המוכר) להעברת הזכויות בדירה למינהל מקרקעי ישראל.
 
הזכויות בדירה נקיות וחפשיות– יש לוודא, כי הזכויות הנמכרות בדירה (לרבות ההצמדות לדירה) אכן רשומות על שם המוכר באופן בלעדי והן נקיות משעבודים (משכנתא, משכון), עיקולים, וצווים שיפוטיים (צווי הריסה), הערות אזהרה, הפקעות, הכרזות מיוחדות (עתיקות) וכיו"ב.
 
בדיקת המצב התכנוני ומפגעים אחרים– מומלץ לערוך בדיקות לגבי תוכנית בנין ערים תקפה (תב"ע), זכויות בנייה נוספות, יעוד מקרקעין סמוכים. חשוב לבדוק את מיקום הדירה הנרכשת בבניין, כיווני אוויר וכן שאין בקרבת הדירה מפגעים אקולוגיים וסביבתיים כגון: מבני תעשיה, כבישים סואנים, אנטנות סלולאריות, מתקני חשמל וכיו"ב. 
חוזה מכר דירה יד שניה- דגשים מיוחדים:
עורך הדין המומחה המקרקעין ובמיסוי מקרקעין שייצג אתכם ברכישת דירה מיד שניה ודאי ידאג להקפיד על מספר נקודות חשובות בחוזה המכר.

רישום הערת אזהרה- על עורך הדין לדאוג לרישום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין ו/או על מישכון הזכויות החוזיות של המוכר ברשם המשכונות לטובת הרוכש ולדווח למינהל מקרקעי ישראל או לחברה משכנת על ביצוע העסקה.
 
מחיקת משכנתא או משכון הרובצים על הנכס ומנגנון תשלומים- במידה ורשומה משכנתא או משכון על הזכויות בדירה, חשוב לדאוג, כי לאחר התשלום הראשוני למוכר, שישולם במעמד החתימה על חוזה המכר (בדרך כלל כ-10% משווי העיסקה), ישולמו על ידי הרוכש כספים בגובה היתרה לסילוק המשכנתא ישירות לבנק, אשר לטובתו רשומה המשכנתא או המשכון.
רק לאחר קבלת אישור מהמוכר על סילוק ומחיקת המשכנתא או המשכון ניתן יהיה להמשיך ולשלם למוכר על חשבון התמורה בגין העיסקה.
 
למועד מסירת החזקה בדירה, כפי שיצוין בחוזה המכר, יש להשאיר סכום ניכר יחסית  מהתמורה בגין הדירה (רצוי מעל 20% משווי העיסקה) אשר ישולם לידי המוכר כנגד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה כשהיא פנויה וכנגד קבלת אישורי מיסים מהמוכר, כפי שיפורט להלן.
 
אישורי מיסים– על מנת שהזכויות בדירה יוכלו לעבור על שם הקונה ולהירשם על שמו בגופים המתאימים (טאבו, מינהל, חברה משכנת וכיו"ב) על המוכר להמציא לקונה, בין היתר, את אישורי המסים החלים בגין העיסקה כגון אישור על תשלום או פטור ממס שבח וממס מכירה, אישורים מהרשות המקומית על תשלום המסים  (לרבות בגין היטל השבחה).
 
באם אין ביכולתו של המוכר להמציא את כל אישורי המסים במועד מסירת החזקה בדירה, חשוב להפקיד כספים בנאמנות (מתוך סכום התמורה הסופית) וזאת להבטחת תשלום המסים החלים על המוכר ועל כן, חשוב לקבוע בחוזה המכר את המנגנון המתאים בלוח התשלומים תוך ציון הוראות מפורשות מטעם המוכר לנאמן.
 
רישום הזכויות על שם הרוכש- לאחר קבלת החזקה ואישורי המסים, יש בסופו של דבר לדאוג לרישום הזכויות על שם הרוכש אצל הגופים בהם מתנהל רישום הזכויות הנוגעות לדירה וכן לרשום את המשכנתא לטובת הבנק המלווה (במידה והרוכש נעזר במימון בנקאי לרכישת הדירה).      

כל הכתוב לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואין לראות בו כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי ו/או כמתן חוות דעת. לקבלת ייעוץ משפטי יש להיוועץ בעורך- דין מומחה בתחום המקרקעין ובמיסוי מקרקעין.

אייל גור, משרד עורכי דין ונוטריון

מרכז עזריאלי 1

המגדל העגול קומה 34

דרך מנחם בגין 132
תל- אביב 67021

טל: 03-6074666  פקס: 03-6095500

  • ₪ 0 עד ₪ 50,000,000

    אפשרויות חיפוש נוספות